Autor: Tomasz Sadłocha, ekspert Ochnik Development
Poza podwyżką kosztów realizacji
inwestycji deweloperskich, istotny wpływ na rynek nowych mieszkań będą miały nowe
regulacje prawne dotyczące budowy projektów
Deweloperzy
zamknęli ubiegły rok najlepszymi wynikami sprzedaży w historii branży. Od
czterech lat rynek wspierają rekordowo niskie stopy procentowe, które dopingują
inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości i wpływają na obniżenie
kosztów kredytów hipotecznych. Jeśli w tym względzie nic się nie zmieni, firmy
budujące mieszkania mają szansę powtórzyć sukces także w tym roku.
Produkcja
mieszkań również idzie deweloperom bardzo dobrze, ale jej tempo uzależnione
jest przede wszystkim od sprawnego
uzyskiwania przez firmy decyzji administracyjnych i procedowania wniosków w
urzędach. Zdobywanie dokumentów umożliwiających budowę nigdy nie było dla
deweloperów łatwe, a nowe regulacje mogą jeszcze pogorszyć sytuację.
Trudniej o pozwolenie na budowę
Przygotowywana
obecnie tzw. ustawa inwestycyjna w istotny sposób ograniczy bowiem możliwość
uzyskiwania warunków zabudowy, na podstawie których powstaje dziś połowa
inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Brakuje miejscowych planów zabudowy i
chodzi o to by zahamować rozlewanie się zabudowy na obszary, gdzie nie ma
odpowiednio rozbudowanej infrastruktury miejskiej. Jeśli na takich terenach nie
będzie planu zagospodarowania, trudno będzie zaplanować na nich jakiekolwiek
inwestycje. Według nowych przepisów
możliwość uzyskiwania warunków zabudowy zostałaby ograniczona bowiem do tzw.
obszarów zabudowanych.
Projekt ustawy
inwestycyjnej ogranicza też ważność wydawanych dziś bezterminowo warunków
zabudowy, a także zagospodarowania terenu, które miałyby stracić ważność po
trzech latach od daty wejścia w życie nowych przepisów. Zawężenie obowiązywania
dokumentów tylko do trzech lat prawdopodobnie zniechęci wielu inwestorów do
budowania mieszkań. Istnieje bowiem ryzyko, że zgromadzone w bankach ziemi
grunty mogą np. po pewnym czasie zmienić status z budowlanego na rolny. W
takich warunkach trudno będzie planować inwestycje na dłuższy okres.
Odcięcie finansowania z wpłat klientów
Ponadto Urząd
Ochrony Konkurencji i Konsumentów pracuje nad nowelizacją ustawy
deweloperskiej, co ma zapewnić nabywcom większe bezpieczeństwo, ale niektóre
zmiany mogą odbić się również niekorzystnie na rozwoju rynku. Należy do nich
projektowana likwidacja otwartych rachunków powierniczych, z których korzysta
dziś ośmiu z dziesięciu deweloperów. To rachunki, na które kupujący wpłacają
pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem
prac budowlanych.
Jeśli pomysł przejdzie, szacuje
się, że z rynku może wyjść wiele mniejszych firm, które odpowiadają dziś za
trzy czwarte produkcji mieszkaniowej w Polsce, ponieważ nie będą mogły
samodzielnie finansować projektów bez dostępu do wpłat klientów do czasu
zakończenia budowy i przeniesienia własności na nabywców.
Uwarunkowanie
wypłaty środków od klientów
Ponadto, bank przed przekazaniem
środków deweloperowi ma sprawdzać m.in. czy firma posiada prawo do terenu, czy
pozwolenie na budowę jest ważne i czy nie toczy się postępowanie
restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Poza tym, jeśli z jakiegoś powodu
deweloper zaprzestanie budowy, bank będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie
rachunku i zwrócić nabywcom zgromadzone pieniądze.
Tymi samymi przepisami miałyby
być objęte też miejsca postojowe, boksy i udziały w prawie własności
osiedlowego gruntu, podczas gdy obecnie zawiera się na nie odrębne umowy i nie
podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.
UOKiK proponuje też, aby
obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku, który
finansuje dewelopera albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, by
nabywca po zapłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Teraz
w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w
zaspokajaniu roszczeń, a nie nabywca. Taki przepis z pewnością zwiększyłby
koszt obsługi kredytu.
Sukces
branży w rękach Rady Polityki Pieniężnej
Poza regulacjami prawnymi,
kluczowe znaczenie dla rynku będzie miało też utrzymanie przez Radę Polityki
Pieniężnej stóp procentowych na obecnym poziomie. Dzięki temu kredyty wciąż
będą tanie i bardziej dostępne, a lokaty bankowe nisko oprocentowane. Tym
samym, nadwyżki budżetowe Polaków nadal trafiać będą na rynek nieruchomości, co
pozwoli utrzymać mu dotychczasową koniunkturę.
O skali wydatków inwestycyjnych w
nieruchomości świadczy fakt, że w zeszłym roku tylko co trzecie mieszkanie
kupowane było z udziałem kredytu, około 70 proc. sprzedaży deweloperzy
realizowali za gotówkę. Potwierdzają to transakcje przeprowadzane w naszych
projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które realizujemy w centrum Warszawy.
W tym roku może też powstać
ustawa o REIT-ach, czyli podmiotach o charakterze funduszy, inwestujących na rynku nieruchomości. Jeśli
zaczną one działać w segmencie mieszkaniowym, na rynek deweloperski popłyną
dodatkowe środki od drobnych inwestorów. Żeby kupić akcje firmy inwestującej na
rynku mieszkaniowym nie trzeba będzie bowiem posiadać tak wiele pieniędzy, jak
na zakup mieszkania. W ten sposób uruchomione zostaną spore pokłady
oszczędności, które dotąd nie trafiały na rynek mieszkaniowy ze względu na
barierę wejścia.
Ceny
mieszkań idą w górę
W ubiegłym roku na rynku nowych
mieszkań mogliśmy obserwować kilkuprocentowe wzrosty cen. Najwyraźniej stawki
rosły w Katowicach, Krakowie i Trójmieście. W Warszawie w segmencie
apartamentów o podwyższonym standardzie w atrakcyjnych lokalizacjach odnotowane
zostały podwyżki w przedziale 7 – 10 proc.
Mieszkania będą drożeć, o czym od
jakiegoś czasu mówią już deweloperzy, ze względu na mocno rosnące koszty
budowy. Spowodowane przede wszystkim rosnącymi cenami materiałów budowlanych i
presją płacową wynikającą z niedostatecznej liczby pracowników budowlanych.
Dużą część robotników stanowią dziś bowiem imigranci ze wschodu, którzy mają
teraz szerszy dostęp do zachodnich rynków UE.
Firmy deweloperskie mają problemy ze znalezieniem wykonawców dla nowych
projektów, a sytuacji nie poprawią znaczące inwestycje infrastrukturalne, które
mają być realizowane przez kilka następnych lat.
Dlatego deweloperzy mogą nie być
w stanie dostarczyć na rynek większej ilości mieszkań niż w minionym roku, a
otowany poziom popytu przekraczający podaż będzie tylko sprzyjał większym
podwyżkom cen lokali.
Stawki
windują drożejące grunty
Do tego grunty inwestycyjne
osiągają ostatnio rekordowe ceny transakcyjne, szczególnie w Warszawie, gdzie
stawki doszły do poziomu nawet 3,5 tys. zł za mkw. PUM, tj. kosztu gruntu
przypadającego na 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. W porównaniu z
rokiem 2016 ceny ziemi wzrosły nawet do 30 proc. Działki drożeją jednak nie
tylko na rynku warszawskim, trend widoczny jest także w największych miastach
regionalnych.
Ponadto, zasoby gruntów kurczą
się. Atrakcyjnie położonych parceli, na których można bez problemu budować jest
coraz mniej. Słaba dostępność ziemi może blokować inwestycje. Największe szanse
na powtórkę świetnych wyników ubiegłorocznych mają zatem deweloperzy, który
posiadają najlepiej przygotowane banki ziemi.
Więcej wiadomości na http://ochnikdevelopment.pl/
Dodatkowe
informacje prestigepr@prestigepr.pl
