Pod jakim znakiem upłynął rok 2018 w mieszkaniówce

Jakie główne tendencje rynkowe zarysowały się w segmencie mieszkaniowym w 2018 roku? Co najbardziej rzutowało na działalność deweloperów? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

W 2018 roku nie udało się powtórzyć wyniku sprzedaży z rekordowego roku 2017, kiedy w sześciu największych miastach nabywców znalazło blisko 73 tys. mieszkań. Niemniej prognozowany wynik i tak jest bardzo dobry, a pułap sprzedaży powinien być zbliżony do tego z 2016 roku.

Niemniej, miniony rok był trudny, zarówno dla kupujących, jak i firm deweloperskich. W ostatnich miesiącach, jak nigdy dotąd, widać było trudności z wprowadzeniem nowych inwestycji do sprzedaży, co bezpośrednio przełożyło się na znaczny wzrost cen, który tylko w ostatnich miesiącach ubiegłego roku wyniósł średnio 10 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet 14 proc. 

Należy zaznaczyć, iż potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż są bardzo duże. Przekłada się to na ilość kontaktów, szczególnie w inwestycjach wieloetapowych. Zawieranych jest ich więcej niż w poprzednich latach, kiedy polityka kredytowa była mniej restrykcyjna, choćby w odniesieniu do wysokości wkładu własnego, a rynek dodatkowo stymulowany był przez programy rządowe, jak MdM.

Mimo dużego zainteresowania zakupem ze strony klientów, wzrost cen oraz mniejszy zakres oferty przełożył się na niższą sprzedaż. Wydłużył się również okres podejmowania decyzji przez klientów. Pomimo mniejszej sprzedaży, wskaźnik wyprzedaży wciąż pozostaje bardzo wysoki. 

Andrzej Gutowski, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Ronson Development

Rok 2018 upłynął zdecydowanie pod znakiem rekordowego w historii branży deweloperskiej wzrostu kosztów pracy i materiałów budowlanych. W następstwie tej sytuacji, ceny generalnego wykonawstwa poszybowały w górę o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent, co miało ogromny wpływ na uruchamianie nowych projektów. Negocjacje z wykonawcami były znacznie dłuższe i trudniejsze, a nieraz zdarzało się także, że konieczna była renegocjacja kontraktów związanych z rozpoczętymi już inwestycjami. Przełożyło się to także na istotny wzrost cen mieszkań w porównaniu z 2017 rokiem, co jest kolejnym znaczącym wydarzeniem na rynku mieszkaniowym.

Wymieniłbym również bardzo widoczną, szczególnie w pierwszej połowie roku, tendencję do zakupów lokali pod kątem inwestycyjnym. Na rynku warszawskim w centralnych lokalizacjach takie zakupy znacząco przekraczały połowę wszystkich sprzedanych mieszkań. W drugiej połowie roku trend ten osłabił się w następstwie dużego wzrostu cen.

Piotr Tarkowski, pełnomocnik zarządu Allcon Osiedla

Rok 2018 upłynął pod znakiem walki o terminy. Dotrzymanie umownych terminów realizacji w ramach umów deweloperskich stanowiło wyzwanie dla wielu deweloperów. Za coraz większą liczbą budów nie nadążało wykonawstwo, a na rosnący popyt na materiały budowlane producenci  zareagowali permanentnym wzrostem cen. Podwykonawcy zaczęli wybierać najbardziej rentowne oferty, a sami pozostając pod presją wynagrodzeń pracowników mieli problemy z utrzymaniem optymalnego stanu ekip budowlanych.

Z drugiej strony niepewny stan prawny, choćby jeśli chodzi o ustawę o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, która była nowelizowana, mocno ograniczał planowanie biznesu i spowodował optymalizację liczby prowadzanych inwestycji.

Rok 2018 to również kurczący się bank ziemi deweloperów i coraz mniej działek, szczególnie w miejscach uznawanych za atrakcyjne. W takich lokalizacjach praktycznie nie ma już gruntów, których stan prawny nie przekłada się na czasochłonne procesowanie rozwiązań mających na celu doprowadzenie do uzyskania pozwolenia na budowę. Na wydłużające się terminy uzyskania pozwoleń wpływ mają też długotrwałe decyzje administracyjne, szczególnie w obszarze decyzji środowiskowych.

Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom S.A.

Ubiegły rok upłynął nam pod wpływem dużej dynamiki sprzedaży, szczególnie w trzecim i czwartym kwartale. Wzrost cen wykonawstwa oraz przedłużające się procedury administracyjne najbardziej przeszkadzały nam zaś w 2018 roku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

2018 był kolejnym nadzwyczaj dobrym rokiem dla branży deweloperskiej, jednak jedynie pod względem sprzedażowym. Pozostałe uwarunkowania nie były już tak korzystne, jak m.in. wzrost kosztów wykonawstwa, niepewność związana z nieustannie zmieniającymi się przepisami, czy nieprzychylne nastawienie urzędów wydających zezwolenia i decyzje.

Wydawać by się mogło, że deweloperzy nie potrzebują nic więcej poza wysoką sprzedażą, więc nie powinni narzekać. Niestety te wszystkie niekorzystne czynniki wpływające na prowadzenie działalności przez firmy mają i będą miały swoje odzwierciedlenie w cenach mieszkań.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Rok 2018 generalnie upłynął pod znakiem wzrostu cen, niemalże w każdym aspekcie związanym z rynkiem deweloperskim. W segmencie mieszkaniowym odnotowaliśmy podwyżki cen mieszkań, które spowodowane były wzrostem cen realizacji inwestycji oraz drogimi gruntami. Poza tym, na działalność firmy miały wpływ także procedury związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę dla poszczególnych inwestycji.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE

Mijający rok był niezwykle dynamiczny i interesujący dla rynku deweloperskiego. Sytuację rynkową determinował nieustający, stabilny popyt na nowe mieszkania kupowane na własne potrzeby i znaczący spadek popytu na lokale inwestycyjne, zauważalny szczególnie w drugiej połowie roku. Odczuwalny był też spadek mocy przerobowych po stronie deweloperów, warunkowany małą dostępnością firm podwykonawczych. Nastąpił również znaczący wzrost kosztów wykonawczych ze względu na rosnące koszty robocizny oraz gruntów. Co ciekawe, wzrost cen nowych mieszkań nie idzie w parze ze wzrostem rentowności przedsięwzięć deweloperskich, co w dłuższej perspektywie może powodować ograniczenie liczby realizowanych projektów.

Marcin Antczak, prezes FB Antczak

Z roku na rok rośnie, zarówno liczba lokali sprzedawanych na etapie dziury w ziemi, jak i kupowanych za gotówkę. Wpływ na to ma większa ochrona kupujących, gwarantowana ustawą deweloperską, a także fakt, że do momentu zakończenia budowy w sprzedaży pozostają zwykle najmniej atrakcyjne lokale.

Wzrasta też świadomość kupujących. Dziś wybierając dewelopera klienci sprawdzają historię jego dotychczasowych realizacji, także pod kątem tego, jak się starzeją. Uważnie oglądają prospekt informacyjny, a nawet dzwonią do urzędów gminy pytając o planowane w okolicy inwestycje samorządowe. Z kolei rozkład mieszkań konsultują z architektem.

 Na rynku pojawiły się nowe grupy kupujących. Coraz częściej padają pytania o mieszkania dla seniorów z windą, ogródkiem, w bezpośrednim sąsiedztwie przychodni, czy szpitala. Tacy nabywcy wybierają zwykle mniejsze, ale funkcjonalne mieszkania, dobrze skomunikowane z najważniejszymi obiektami w mieście i blisko rodziny. Drugą ważną grupę stanowią rozwijające się rodziny. Osoby, które pierwsze mieszkanie kupiły po studiach, a będąc po trzydziestce poszukują większych lokali.

Wojciech Duda, wiceprezes zarządu w Duda Development

Rok 2018 niewątpliwie minął pod znakiem wzrostów. Stopniowo rosły ceny mieszkań, co wynikało, zarówno ze wzrostu cen gruntów i siły roboczej, jak i z rosnącego popytu. Na przykładzie zainteresowania, jakim cieszyły się i nadal cieszą inwestycje w Łodzi i w Poznaniu, widzimy wyraźnie, że Polacy jeszcze nie nasycili głodu mieszkań i że wciąż jest wyraźne zapotrzebowanie na wysokiej jakości lokale, zwłaszcza w dużych miastach. Potrzeby jednak coraz bardziej różnicują się, dlatego zawsze dążymy do tego, by oferować różnego rodzaju nieruchomości, od kawalerek po przestronne domy jednorodzinne.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Jednym z najbardziej interesujących trendów minionego roku był coraz większy rozwój zakupów w celach inwestycyjnych, głównie przez rodzimych nabywców. Przyczyną tego jest wciąż niski poziom stóp procentowych i wysoka stopa zwrotu z nieruchomości na wynajem. Nie bez znaczenia pozostaje też kwestia bezpieczeństwa takich inwestycji i gwarancja wzrostu wartości nieruchomości z czasem.

Inwestorzy szczególnie pozytywnie oceniali zakupy nieruchomości w budynkach aparthotelowych. W tym przypadku mogą odliczyć 23 proc. VAT i skorzystać z szeregu innych udogodnień, unikając przy okazji ryzyka, jakie niesie krótkoterminowy najem prowadzony w mieszkaniach , a nie w lokalach do tego przeznaczonych.

Olga Pietrzak, specjalista ds. sprzedaży i marketingu w firmie Skaland

Miniony rok należy zaliczyć do bardzo udanych, rozpatrując wolumen sprzedaży. Na wysoką liczbę zawartych transakcji nie wpłynęło negatywnie nawet zakończenie programu MdM. Utrzymujące się niskie stopy procentowe oraz poprawiająca się sytuacja materialna Polaków mobilizowała do zakupów, zarówno inwestycyjnych, jak i na własne cele mieszkaniowe. Ten sielski obraz przerywa jednak dynamiczny wzrost kosztów realizacji inwestycji, jaki miał miejsce w zeszłym roku. Tym samym po dość długim okresie stagnacji cenowej i późniejszych niewielkich podwyżkach znacznie wzrosła wartość transakcyjna nieruchomości.

Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Skanska Residential Development Poland     

 Ubiegły rok upłynął pod znakiem utrzymującej się na wysokim poziomie sprzedaży mieszkań, niskiej dostępności nowych gruntów oraz wzrostu cen wykonawstwa. Istotny wpływ na obecny wygląd rynku miały także rosnące wymagania nabywców lokali w zakresie udogodnień. Klienci szukali z jednej strony mieszkań, gwarantujących szybki dostęp do centrum miasta oraz kompletnej infrastruktury wokół. Z drugiej strony coraz częściej myśleli przyszłościowo, czy nabywane mieszkanie będzie odpowiadało zmieniającym się priorytetom w zależności od etapu życia, na jakim kupujący się znajdują.

Dlatego też naszym celem stało się faktyczne skoncentrowanie na potrzebach człowieka i myślenie w kontekście długoterminowej użyteczności realizowanych przez nas osiedli. W tym sensie niezmiernie ważna okazała się wygoda i dostępność inwestycji, zarówno pod względem mądrze zagospodarowanych terenów, także tych zielonych, codziennych usług, jak i przełamywania barier architektonicznych. To właśnie nasze osiedle Holm House, jako pierwsza inwestycja mieszkaniowa w Polsce, uzyskało certyfikat „Obiekt bez barier”.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Do głównych tendencji rynkowych minionego roku można zaliczyć rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań wśród klientów nabywających lokale w celach inwestycyjnych i wzrost popularności projektów condo i aparthotelowych, powstających w kurortach turystycznych i dużych aglomeracjach oraz szersze korzystanie przez kupujących z oferty wykończenia lokali pod klucz. W efekcie czego wprowadziliśmy na rynek nowe inwestycje skierowane do osób inwestujących w nieruchomości. W naszej ofercie znalazł się luksusowy kompleks Sol Marina, powstający w nadmorskiej części Gdańska, nad brzegiem ujścia Martwej Wisły do Bałtyku w pobliżu Wyspy Sobieszewskiej i projekt  Grano Residence na Wyspie Spichrzów. W przygotowaniu mamy kolejne inwestycje z tego segmentu.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

W ubiegłym roku klienci wykazywali bardzo duże zainteresowanie mieszkaniami gotowymi, których obecnie oferujemy około 250. Zarówno po stronie podaży, jak i popytu wskazać można kilka tendencji rynkowych wpływających w 2018 roku na cały rynek deweloperski.  Od strony popytu zaobserwowaliśmy spowolnienie sprzedaży, do którego przyczynił się wzrost cen mieszkań notowany na wszystkich znaczących rynkach w kraju. Zauważamy powrót sprzedaży do poziomu z roku 2016. Część klientów zrezygnowała z zakupu lub odłożyła decyzję na później.

Ogólna koniunktura jest dobra. Warunki makroekonomiczne sprzyjały zaciąganiu kredytów hipotecznych. Zgodnie z danymi GUS nastąpił wzrost przeciętnego wynagrodzenia. Negatywny wpływ na podaż w ubiegłym roku, miał wzrost kosztów wykonawstwa, mniejsza dostępność i rosnące ceny gruntów oraz ograniczenia wydawania decyzji o warunkach zabudowy, skutkujące przesunięciem terminów rozpoczęcia nowych projektów inwestycyjnych. 

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Rok 2018 dla branży nieruchomości był bardzo dynamiczny i na pewno upłynął pod znakiem dwóch zmiennych – wzrostu i spadku. Ogromny wpływ na rynek miały podwyżki. Dotknęły one praktycznie wszystkich obszarów nieruchomości. Od drożejących materiałów budowlanych, przez nieustanie rosnące ceny gruntów, po zwiększające się koszty zatrudnienia budowlańców. Utrudniony dostęp do wykonawców i rosnące ceny wpłynęły na wzrost kosztów budowy mieszkań. To bezpośrednio przełożyło się na podwyżki cen nieruchomości. Niestety było to nieuniknione. Ceny mieszkań z miesiąca na miesiąc będą coraz wyższe. Dotąd wzrosty o około 20 proc., jednak wygląda na to, że to nie koniec podwyżek. Rosnące ceny mieszkań miały bezpośrednie przełożenie na sprzedaż. W drugiej połowie zeszłego roku mogliśmy obserwować spadek sprzedaży na poziomie 6-8 proc.

DOMPRESS