Czy trudności w pozyskiwaniu gruntów skłaniają deweloperów do zakupu zabudowanych parceli? Jakie plusy i minusy mają inwestycje oparte na wyburzeniach albo rewitalizacji budynków? Czy będziemy obserwować tego typu realizacje na szerszą skalę? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Anna
Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service
Biorąc pod uwagę trudności z pozyskaniem nowych gruntów, prognozujemy, że
tego typu realizacje, czyli zakup zabudowanych parceli i ich przekształcenie,
mogą faktycznie stać się bardziej powszechne na rynku w przyszłym roku. Rozważamy
również tego typu rozwiązania. Wyburzenie istniejących budynków i budowanie w
ich miejscu nowych nieruchomości może skrócić czas realizacji projektu w
porównaniu z budową od zera na niezagospodarowanym terenie. Często też
zabudowane parcele są zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach, blisko centrum
miasta lub w innych ważnych punktach, co może być korzystne z perspektywy
popytu na nieruchomości.
W przypadku zakupu zabudowanej działki, możliwe jest wykorzystanie już
istniejącej infrastruktury, co potencjalnie może przynieść oszczędności w
porównaniu z budową od podstaw. Z drugiej strony proces wyburzania i
oczyszczania terenu generuje dodatkowe koszty, które trzeba wziąć pod uwagę w
kalkulacjach inwestycyjnych.
Może się to też wiązać z koniecznością uzyskania odpowiednich zgód, co
często jest procesem złożonym i czasochłonnym. Istniejące, stare budynki mogą
kryć niespodziewane problemy strukturalne, co podnosi koszty inwestycji.
Jesteśmy świadomi, zarówno korzyści, jak i wyzwań związanych z takimi
inwestycjami i dokładnie analizujemy każdą propozycję pod kątem opłacalności i
zgodności z naszymi strategiami rozwoju.
Angelika Kliś, członkini zarządu
Atal
Taki model inwestycyjny może być rozważany jedynie jako niewielka część
działalności deweloperów, którzy w przeważającej mierze działają w oparciu o
tradycyjny schemat. Nie sądzę też, aby miał zyskiwać na znaczeniu.
Mimo to, zdarzają się atrakcyjne tereny z dużym potencjałem, które warte
są zwiększonego nakładu pracy i czasu, z czym między innymi wiąże się
wyburzenie i zmiana funkcji.
Dobrym tego przykładem jest nasza inwestycja w Gdyni przy ulicy
Kcyńskiej. Nabyliśmy tam teren po jednym z operatorów powierzchni handlowych,
który zakończył w Polsce działalność. To obiekt starszej generacji, którego
działalność jest stopniowo wygaszana. Rozpoczęliśmy przy nim już prace
wyburzeniowe i zrealizujemy w tym miejscu duży projekt mieszkaniowy. Atutem
miejsca jest dobra lokalizacja i skomunikowanie, a z uwagi na wcześniejszą
działalność także dostępność infrastruktury i mediów. To zarazem plusy, które
mogą przekonać deweloperów do tego rodzaju inwestycji.
Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A.
Jesteśmy zdania, że realizacje typu brownfield będziemy obserwować coraz częściej w nadchodzących latach. W centrach największych, polskich aglomeracji brakuje wolnych gruntów pod zabudowę. Deweloperzy, którzy nie chcą budować w mniej atrakcyjnych lokalizacjach na peryferiach miasta, coraz chętniej sięgają po zabudowane działki i wyburzają istniejące obiekty.
W 2023 roku kupiliśmy grunty z istniejącą zabudową przy ulicy Legnickiej na wrocławskich Popowicach czy przy ulicy Kopernika na Redłowie w Gdyni. Podpisaliśmy także umowę przedwstępną sprzedaży centrum handlowego Arkady Wrocławskie. Nowy właściciel, firma Vastint planuje wyburzenie obiektu i realizację w tym miejscu inwestycji o innych funkcjach.
Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immoblier Polska
Nasze kryteria wyboru gruntu
pod nową inwestycję opierają się przede wszystkim na atrakcyjnej lokalizacji, w
którą wliczamy dobre skomunikowanie działki, bliskość terenów zielonych, a
także obecność w pobliżu sklepów i punktów usługowych. Pod uwagę bierzemy
zarówno tereny zabudowane, jak i niezabudowane.
Najlepszym przykładem gruntu, na którym rewitalizujemy dawne zabudowania, jest działka przy ulicy Sienkiewicza w centrum Wrocławia. To właśnie tam powstaje Sienkiewicza Résidence, budynek mieszkalny w dwóch stylach, z czego jedną tworzy odnawiana przez nas historyczna kamienica. Nie tylko adaptujemy dawne mury do funkcji mieszkaniowej, ale przywracamy całej bryle przedwojenną formę wielospadowego dachu. Inwestycje takie jak ta są bardziej czasochłonne niż realizacja mieszkań na terenie niezabudowanym, ale posiadają swoje dodatkowe atuty. To przede wszystkim „dusza” budynku, która nadaje projektowi jedynego w swoim rodzaju klimatu. Takie projekty, ze względu na formę zabudowy, mają np. grubsze ściany, co docenia wielu klientów.
Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction
Zdecydowanie, takie realizacje są zasadne w czasach, gdy mamy tak ograniczony dostęp do atrakcyjnych gruntów. Mamy już doświadczenie w przekształcaniu istniejących budynków, zarówno w kontekście hoteli, mam tu na myśli hotel Dana w Szczecinie, jak i budynków wielorodzinnych. W przyszłym roku planujemy kolejną taką realizację. Tym razem w Krakowie, gdzie będziemy rewitalizować gmach dawnego budynku PKO BP na Wielopolu, przekształcając go w ekskluzywny hotel. Wyzwaniem związanym z tego typu inwestycjami jest niewątpliwie współpraca z konserwatorem.
Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i
marketingu w Aurec Home
Rzeczywiście,
brak dobrych gruntów pod zabudowę mieszkalną jest dużym problemem dla całej
branży mieszkaniowej. Mamy swoje banki ziemi i obecnie inwestujemy w
zaplanowane projekty, które czekają na uruchomienie lub są w trakcie
realizacji. O wykupie starych budynków i ich przekształceniom zdecydowaliśmy
już kilka lat temu, kiedy to zakupiliśmy tereny pofabryczne pod budowę
unikalnego osiedla Fabrica Ursus. Część zabudowy mieszkaniowej utworzą
pozostające pod ochroną konserwatora zabytków fragmenty dawnej fabryki Ursus. Na
działce o powierzchni 2,5 ha planujemy budowę 800 mieszkań o metrażu od 35 mkw.
do 100 mkw., ulokowanych w 6-7 kondygnacyjnych budynkach mieszkalnych.
Obszary
poprzemysłowe to miejsca o dużym potencjale w kontekście rozwoju ośrodków
miejskich, zabytkowe obiekty stanowią element tożsamości kulturowej regionów.
Wiele z nich to budowle historyczne, wpisane trwale w krajobraz miasta. W
Polsce prym w industrialnych inwestycjach wiedzie pofabryczna Łódź, natomiast w
stolicy osiedle Aurec Home będzie jedną z nielicznych tego typu inwestycją.
Doskonale wiemy, że inwestycje realizowane na historycznych czy pofabrycznych
terenach nie należą do łatwych. Skomplikowane projekty angażują wiele
państwowych i samorządowych instytucji oraz podmiotów, które czuwają nad losem
opuszczonych i zaniedbanych budynków. Mimo to atrakcyjność miejsca, jego
ciekawa historia i klimat nowo powstałej inwestycji potrafią zrekompensować
trudności związane z rewitalizacją.
Rafał Zboch, członek zarządu w Archicom
Jestem przekonany, że ograniczona podaż atrakcyjnych gruntów pozostanie w nadchodzących miesiącach jednym z największych wyzwań dla deweloperów. Z pewnością okoliczności rynkowe będą wymagały poszukiwania przez przedstawicieli sektora deweloperskiego nowego podejścia do zakupu działek i nieszablonowych rozwiązań. W przypadku każdej, potencjalnej nieruchomości analizujemy wielopoziomowo jej aktualny status oraz przyszłościowy potencjał. Fakt, czy pozostaje zabudowana ma dla nas drugorzędne znaczenie, jeśli lokalizacja umożliwia nam wybudowanie mieszkań wpisujących się w naszą filozofię tworzenia unikalnych miejsc do życia. Wobec tego jak najbardziej jesteśmy otwarci na zakup również zabudowanych parceli.
Andrzej Gutowski, wiceprezes
i dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development
Konwersje
nieruchomości stają się atrakcyjną alternatywą inwestycyjną. Największym atutem
takich projektów jest ich lokalizacja. Tereny poprzemysłowe mieszczą się
przeważnie w atrakcyjnych komunikacyjnie punktach. Stanowi to wartość dodaną
dla przyszłych klientów. Ponadto, działka zabudowana jest zwykle działką
uzbrojoną. Eliminuje to potrzebę dodatkowego zagospodarowania, to jest
przyłączenia mediów.
Procedury
związane z przeznaczaniem terenów postindustrialnych pod nowe cele wymagają
jednak czasochłonnego procesu ze względu na liczne regulacje prawne i
zatwierdzenia administracyjne. Deweloperzy muszą liczyć się także z ryzykiem
związanym z realizacją takich projektów, wynikającym z rozbiórek i
przekształcenia terenu.
Pomimo tego, obserwowany trend związany z zastępowaniem starszych budynków nowymi będzie się umacniał, zwłaszcza w obliczu ograniczonej dostępności pustych działek w atrakcyjnych lokalizacjach.
Damian Tomasik,
prezes zarządu Alter Investment
Od początku istnienia naszej spółki interesowały nas
projekty w atrakcyjnych lokalizacjach, które mogą zostać dopasowane do
aktualnych potrzeb rynkowych. Jedną z takich inwestycji był zakup w 2016 roku
budynku usługowego w Gdyni przy ulicy Wrocławskiej w miejscu, w którym po
sprzedaniu nieruchomości lokalnemu deweloperowi powstał nowoczesny budynek
wielorodzinny. Kolejną inwestycją, która skusiła nas historią oraz zamiłowaniem
do rewitalizacji była kamienica w Gdańsku przy ulicy Trakt św. Wojciecha. Cała
dzielnica Orunia w ostatnich latach przeszła proces rewitalizacji, a my
spodziewamy się, że w najbliższych dwóch latach uzyskamy pozwolenie na budowę w
celu przywrócenia dawnego blasku tej wspaniałej nieruchomości.
Takie projekty są dużo bardziej wymagające i
czasochłonne w przygotowaniu dokumentacji projektowej i mogą kryć wiele
niespodzianek. Ich realizacja daje jednak niepowtarzalną satysfakcję, ale
pozwala też na zdobycie cennego doświadczenia. Dlatego też, mimo, że zakup
gruntu co do zasady wydaje się prostszy, to jednak, gdy spojrzymy na to z tej
perspektywy, a także uwzględniając fakt, że jest coraz mniej niezabudowanych
gruntów w najlepszych lokalizacjach, można zakładać, że trend przekształcania
funkcji istniejących budynków będzie się umacniał.
Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg i Vantage
Tego typu projekty są zawsze bardzo skomplikowane i wymagające. Dlatego
raczej nie chcielibyśmy podejmować takich działań. Jednak zawsze decyzja zależy
od indywidualnego projektu.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz