Jak nowe przepisy zmieniają rynek mieszkań

Jak duży wpływ na rynek mieszkaniowy, ofertę i sprzedaż miały nowe przepisy wprowadzone w 2025 roku? Które zapowiadane na ten rok zmiany regulacyjne będą miały największe znaczenie dla rynku nowych mieszkań? W jaki sposób będą oddziaływać na plany inwestycyjne firm, sprzedaż oraz ceny mieszkań w nowych projektach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Wprowadzona w ubiegłym roku ustawa o jawności cen wymagała od deweloperów adaptacji systemów sprzedażowych i procesów operacyjnych. Jednocześnie wpłynęła na stabilizację rynku i ułatwienie klientom decyzji zakupowych.

W tym roku kluczowe będzie wdrażanie nowych regulacji dotyczących planowania przestrzennego oraz nowych wymogów technicznych dla projektów mieszkaniowych. Te zmiany mogą wpłynąć, zarówno na koszty realizacji inwestycji, jak i dostępność gruntów, a w konsekwencji również na skalę i tempo wprowadzania nowych projektów na rynek.

Wyzwaniem dla branży będzie również obowiązująca od 1 stycznia 2026 roku tzw. ustawa schronowa, która wprowadza dodatkowe wymogi związane z zapewnieniem infrastruktury ochronnej. Oznacza to konieczność dostosowania projektów architektonicznych do nowych parametrów, co może przełożyć się na wzrost kosztów realizacji inwestycji i w konsekwencji także cen.

Grzegorz Smoliński, Członek Zarządu Dom Development

Znaczący wpływ na rynek miała tzw. ustawa o jawności cen mieszkań. Wymusiła ona zmiany w podejściu do sprzedaży oraz komunikacji marketingowej. Więksi deweloperzy, dysponujący odpowiednim zapleczem i kompetencjami do prowadzenia własnych kampanii marketingowych, sprawnie odnaleźli się w nowych realiach. Dla mniejszych graczy, zwłaszcza opierających się głównie na kontaktach sprzedażowych z portali ogłoszeniowych, adaptacja okazała się znacznie większym wyzwaniem.

Wśród zapowiadanych na bieżący rok zmian regulacyjnych największe znaczenie dla rynku będą miały m.in. ustawa schronowa oraz zaktualizowane warunki techniczne. Nowe procedury stanowią wyzwanie dla branży, co może skutkować ograniczeniem dynamiki uruchamiania nowych projektów i koncentracją na sprzedaży istniejącej oferty. Sprzyjać będzie również procesom konsolidacyjnym, wzmacniając pozycję większych i lepiej przygotowanych podmiotów.

Mateusz Bromboszcz, Wiceprezes Zarządu Atal

Spośród nowych regulacji w ub. roku najwięcej emocji wywołał temat tzw. jawności cen. Dla naszej firmy, która od dawna prezentuje ofertę w sposób przejrzysty, nie oznaczało to rewolucji, ale zmusiło konkurencję do wdrożenia tego dobrego dla klientów standardu.

Jego wprowadzenie nie spowodowało, jak niektórzy oczekiwali, rynkowego tornado. Ceny ofertowe, po okresie dostosowań, znajdują się mniej więcej w tym samym punkcie, w którym były wcześniej. Również nie spodziewamy się, aby zapowiedziane ujawnienie danych transakcyjnych z RCN wywołało branżową burzę. Na cenę mieszkań niezmiennie wpływają przede wszystkim obiektywne parametry rynkowe, tj. ceny działek i wykonawstwa, standard i lokalizacja danej inwestycji, nie zaś taki czy inny dostęp do informacji o ofercie i transakcjach.

Większego wpływu na sektor w 2026 roku upatrujemy w reformie planistycznej, która już od wielu miesięcy oddziałuje chociażby na rynek gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Mimo ogólnego spowolnienia, te działki nie tanieją, bowiem ich przyszły zasób może się jeszcze zmniejszyć, a budowanie w oparciu o tzw. WZ-tki nie będzie możliwe. Wdrażanie reformy opóźnia ponadto procedowanie bieżących wniosków w urzędach, co odbija się negatywnie na planowaniu inwestycji.

Obowiązuje już także tzw. ustawa schronowa, która z pewnością przełoży się na koszty realizacji inwestycji, choć trudno jednoznacznie określić w jakim stopniu, gdyż, póki co, są to zbyt ogólne regulacje. Również z ogłoszonego przez rząd budżetu na realizację tego typu zadań obronnych nie wynika, czy i w jakim stopniu będę mogli skorzystać z niego deweloperzy. Niezmiennie na rynek mieszkaniowy oddziaływać będą koszty materiałów i pracy, wysokie stawki za energię, a także nowe wymogi techniczne dotyczące m.in. ekologii, bezpieczeństwa, komfortu akustycznego czy wyposażenia budynków.

Zuzanna Należyta, Dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Z pewnością największy wpływ będzie miało opracowanie planów ogólnych. Przepis nie pochodzi z 2025 roku, ale niektóre jednostki samorządowe opracowały go właśnie w 2025 roku. Sama idea jest bardzo dobra, każde miasto czy gmina powinny mieć taki plan. Natomiast wykonanie jest różne. Jeżeli do opracowania planów zostaną lub zostały przyjęte błędne dane np. ilość gruntów możliwych do przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe. Jeżeli plan ogólny ogranicza ilość takich gruntów a zostaną wskazane takie, z których na 30-40 % realnie nie można budować ze względu na zawiłą sytuację prawną lub brak możliwości rozbudowy infrastruktury, to mamy sytuację w której jeszcze bardziej zostanie ograniczona podaż gruntów, a co za tym idzie wzrosną ceny ziemi czyli koszt wytworzenia mieszkania a więc i ich cena.

2025 upłynął również pod znakiem tzw. Ustawy o Jawności Cen, która przysporzyła wszystkim deweloperom wiele trudności ze względu na niejednoznaczność przepisów. Zostały opracowane przepisy, które w rzeczywistości podniosły koszt działalności deweloperów. Wprowadzenie tego systemu wymagało zatrudnienia nowych osób, bądź wprowadzenia kosztownych zmian w systemach informatycznych. Każdy, kto twierdził, że wprowadzenie obowiązku przyczyni się do obniżenia kosztów, delikatnie mówiąc, nie powinien decydować o wprowadzaniu jakichkolwiek przepisów dotyczących gospodarki czy przedsiębiorców.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Rok 2025 przyniósł istotne zmiany regulacyjne, a nowelizacja ustawy deweloperskiej, która zobligowała branżę do większej transparentności, wpłynęła przede wszystkim na tempo projektowania i planowania nowych inwestycji. Wyzwaniem pozostaje brak stabilności legislacyjnej, który nie sprzyja długoterminowemu planowaniu. Wśród zmian na rok 2026, które mogą mieć największy wpływ na rynek, znajdują się nowe warunki techniczne oraz rosnące wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków. Te regulacje mogą zwiększyć koszt realizacji inwestycji, ale jednocześnie przyczyniają się do długofalowej poprawy jakości budownictwa i środowiska życia.

Maciej Ciechomski, Członek Zarządu CK Development

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały zauważalny wpływ na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego, przede wszystkim poprzez zwiększenie transparentności ofert i cen. Z jednej strony poprawiło to komfort decyzyjny klientów, z drugiej nałożyło na deweloperów dodatkowe obowiązki organizacyjne i kosztowe. Co istotne, nasza firma od lat stosuje zasadę pełnej jawności cen, jednak mimo to skala zmian regulacyjnych była odczuwalna również dla nas. Klienci wyraźnie spowolnili swoje procesy decyzyjne po 11 września ub.r. Niemniej rynek się ustabilizował, a popyt stał się bardziej selektywny. Kupujący dokładniej analizują oferty, porównując nie tylko ceny, ale także standard, lokalizację i wiarygodność dewelopera. W takich warunkach przewagę zyskują projekty dobrze przygotowane i jasno komunikowane.

Największe znaczenie dla rynku w kolejnych miesiącach będą miały zapowiadane zmiany w planowaniu przestrzennym oraz nowe wymogi techniczne dla budynków. Już dziś wpływają one na decyzje inwestycyjne, wydłużając procesy przygotowania projektów i zwiększając ryzyko planistyczne. Te czynniki nie działają natychmiastowo, ale w dłuższej perspektywie czasowej mogą ograniczyć podaż mieszkań. To z kolei będzie miało wpływ na ceny w nowych projektach, zwłaszcza w największych aglomeracjach. Widzimy to m.in. przy przygotowaniu kolejnych etapów realizowanych inwestycji, takich jak Nova Wola Park etap 2, a także przy nowych gruntach w Wiązownej i Falentach, gdzie zmiany planistyczne i proceduralne wymagają dziś znacznie dłuższego i bardziej ostrożnego etapu przygotowawczego.

Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu, Grupa CTE

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały istotny wpływ na funkcjonowanie rynku, szczególnie w obszarze planowania inwestycji, harmonogramów realizacji i kosztów. Zmiany dotyczące procedur planistycznych, wymogów środowiskowych oraz standardów technicznych wydłużyły proces przygotowania projektów, ale jednocześnie uporządkowały część rynku. Korzystną zmianą sprzyjającą nabywcom oraz rzetelnym deweloperom była ustawa o jawności cen.

Największe znaczenie dla 2026 roku mogą mieć dalsze zmiany w planowaniu przestrzennym, stopniowe uchwalanie przez gminy planów ogólnych, regulacje dotyczące standardów energetycznych i środowiskowych oraz ewentualne modyfikacje zasad opodatkowania nieruchomości lub obrotu mieszkaniami. Z perspektywy dewelopera oznacza to konieczność wcześniejszego zabezpieczania gruntów, dłuższego horyzontu planowania oraz ostrożniejszego kalkulowania cen. Regulacje wpływają pośrednio na ceny mieszkań, nie poprzez jednorazowy skok, lecz przez systematyczny wzrost kosztów realizacji i ryzyka inwestycyjnego.

Witold Kikolski, Członek Zarządu MS Waryński Development S.A.

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały istotny wpływ na rynek mieszkaniowy, przede wszystkim na etap planowania i przygotowania inwestycji. Nowe wymogi zwiększyły złożoność procesów formalnych, wydłużyły cykle inwestycyjne oraz podniosły koszty realizacji projektów. W praktyce przełożyło się to na bardziej ostrożne podejście deweloperów do uruchamiania nowych inwestycji oraz konieczność bardzo precyzyjnego kalkulowania rentowności już na wczesnym etapie. Regulacje te wpłynęły również na tempo sprzedaży i strukturę oferty, dostosowując ją do nowych uwarunkowań kosztowych i popytowych.

Wśród zapowiadanych na 2026 rok zmian największe znaczenie dla rynku będą miały dalsze regulacje dotyczące efektywności energetycznej budynków oraz instrumenty polityki mieszkaniowej wpływające na popyt. Ich konsekwencją będzie dalszy wzrost kosztów realizacji, co w naturalny sposób znajdzie odzwierciedlenie w cenach mieszkań w nowych projektach. Jednocześnie niepewność regulacyjna skłania branżę do selektywnego uruchamiania inwestycji i większego nacisku na elastyczność oferty, co może ograniczać podaż i wpływać na zachowanie równowagi rynkowej w kolejnych kwartałach.

Monika Szostek, Dyrektor Marketingu, Napollo Residential

Decyzje regulacyjne, wprowadzone w 2025 roku wywarły realny wpływ na rynek mieszkaniowy. Najbardziej szeroki i odczuwalny okazał się obowiązek jawności cen, który zwiększył transparentność rynku. Obowiązek ten miał też inne skutki, deweloperzy musieli zareagować w bardzo krótkim czasie na nową ustawę, wdrażając w życie ogromne zmiany strategii marketingowych i planów operacyjnych, od polityki cenowej przez raportowanie danych.

Rynek stale dopasowuje się do nowych zasad. To proces, który trwa i wpływa na strategie deweloperów i popyt klientów. Z kolei zapowiadane zmiany na 2026 rok, szczególnie w zakresie planowania przestrzennego mogą przełożyć się na strukturę popytu inwestycyjnego, dynamikę podaży i kształtowanie cen w średnim terminie.

Damian Tomasik, Prezes Zarządu Alter Investment S.A.

Decyzje regulacyjne w 2025 roku wpłynęły na rynek przede wszystkim przez wzrost niepewności i wydłużanie procesu inwestycyjnego. Każdy dodatkowy krok, interpretacja lub ryzyko proceduralne przekłada się na koszt i ostatecznie na cenę mieszkań. Mówiąc wprost, im dłużej trwa proces, tym drożej kosztuje metr, bo rośnie koszt czasu i kapitału.

W 2026 największe znaczenie będą miały zmiany dotyczące planowania przestrzennego i praktyki ich stosowania. Dla rynku kluczowe jest, czy reguły będą stabilne i przewidywalne, czy bardziej uznaniowe. Jeśli procedury będą się wydłużać, część inwestycji wyhamuje, a presja cenowa wzrośnie tam, gdzie podaż jest ograniczona.

Na popyt najszybciej wpływa dostępność kredytu i koszt pieniądza, co widać praktycznie natychmiast w sprzedaży. Ale jeśli jednocześnie podaż będzie blokowana regulacyjnie, popyt nie zamieni się w nowe budowy, tylko w wyższe ceny.

Joanna Chojecka, Dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały istotny, choć nie rewolucyjny wpływ na rynek mieszkaniowy. Najważniejszą zmianą była poprawa transparentności rynku, m.in. poprzez obowiązek ujawniania cen ofertowych. Wzmocniło to pozycję nabywców i zwiększyło porównywalność ofert, co przełożyło się na bardziej racjonalne decyzje zakupowe. Z perspektywy deweloperów oznaczało to konieczność większej dyscypliny cenowej, ale nie doprowadziło do gwałtownych korekt cen – raczej do ich stabilizacji i selektywności sprzedaży.

Jednocześnie regulacje zwiększające koszty realizacji inwestycji, w tym zmiany podatkowe oraz rosnące wymogi techniczne i środowiskowe – zaczęły być wyraźnie uwzględniane w kalkulacjach projektowych. W 2025 roku wpływ tych czynników na ceny mieszkań był jeszcze umiarkowany, jednak już dziś widać, że w kolejnych latach będą one istotnym elementem presji kosztowej po stronie podaży.

Patrząc na zapowiadane zmiany legislacyjne, największe znaczenie dla rynku będzie miała reforma planowania przestrzennego. W krótkim terminie może ona powodować niepewność i opóźnienia w przygotowaniu nowych inwestycji, co skłania część deweloperów do ostrożniejszego planowania i przesuwania startów projektów. W dłuższej perspektywie, jeśli reforma zostanie skutecznie wdrożona, może jednak poprawić dostępność gruntów pod zabudowę i zwiększyć przewidywalność procesu inwestycyjnego, co byłoby pozytywne dla podaży mieszkań.

Istotnym czynnikiem będą również nowe wymogi związane z bezpieczeństwem budynków oraz dalsze zaostrzanie standardów energetycznych. Choć podnoszą one jakość zasobu mieszkaniowego i odpowiadają na oczekiwania klientów, jednocześnie zwiększają koszty realizacji projektów. W efekcie część tych kosztów będzie przenoszona na ceny mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie dostępność gruntów jest ograniczona.

Wpływ regulacji na popyt pozostaje pośredni. Kluczowe znaczenie nadal ma dostępność finansowania i poziom stóp procentowych. Brak szerokich programów dopłat kredytowych sprawia, że popyt ma bardziej rynkowy, a mniej spekulacyjny charakter. Klienci są bardziej świadomi, selektywni i coraz częściej zwracają uwagę, nie tylko na cenę zakupu, ale również na koszty eksploatacji mieszkań.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson  

Każda zmiana legislacyjna w pewnym stopniu oddziałuje na proces inwestycyjny. Problemem pozostaje jednak nie tyle sam kierunek zmian, co ich niepełna i nieprecyzyjna forma. Przy braku jasnych regulacji trudniej planować długoterminowo, a to zwiększa ostrożność, zarówno po stronie deweloperów, jak i klientów. Przykładem jest tzw. ustawa schronowa, która na obecnym etapie pozostaje niejednoznaczna. Brakuje szczegółowych wytycznych oraz zapisów wykonawczych, które jasno określałyby zakres wymaganych rozwiązań, ich skalę czy standard techniczny

Z perspektywy rynku istotnym czynnikiem okazało się natomiast wprowadzenie obowiązku większej transparentności cen. Dzięki temu klienci są dziś lepiej przygotowani do procesu zakupowego, bardziej świadomi i zdecydowani. W 2026 roku nie oczekujemy rewolucyjnych zmian regulacyjnych, które mogłyby istotnie zaburzyć rynek. Przy utrzymaniu stabilnych warunków prawnych i stopniowych obniżek stóp procentowych rynek powinien rozwijać się w sposób zrównoważony, bez gwałtownych skoków cen czy nagłych spadków popytu.

Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital

Rok 2025 był rokiem intensywnych zmian regulacyjnych, które znacząco wpłynęły na sposób funkcjonowania całej branży deweloperskiej. Najważniejszą z nich była nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadzająca obowiązek jawności cen, która weszła w życie w lipcu 2025 roku. Deweloperzy musieli dostosować się do wymogów publikacji aktualnych cen mieszkań na własnych stronach internetowych, co zrewolucjonizowało ścieżkę zakupową klienta i zwiększyło transparentność rynku. Dla naszej firma, która już wcześniej stawiała na otwartą komunikację, zmiana nie była szczególnie uciążliwa.

Na 2026 rok największe znaczenie będzie miała reforma planowania przestrzennego, zwłaszcza obowiązek uchwalenia przez gminy planów ogólnych do końca czerwca 2026 roku. Długofalowo reforma może prowadzić do wyraźniej zmiany cen działek budowlanych w największych miastach.

Kolejnym istotnym elementem jest ustawa schronowa, która od stycznia 2026 roku wymaga uwzględniania w nowych budynkach wielorodzinnych miejsc doraźnego schronienia. Choć szczegółowe przepisy wykonawcze dopiero będą publikowane, już teraz widzimy, że może to wpłynąć na koszty realizacji projektów.

Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) w miejsce lex deweloper to kolejne wyzwanie. ZPI wiąże się z przygotowaniem planów zagospodarowania po inwestycje towarzyszące. Przy jednoczesnej możliwości współpracy z samorządami może to być szansa na realizację większych, kompleksowych osiedli, ale wymaga to znacznie wyższego kapitału początkowego. Analizujemy możliwości realizacji projektów również w tym trybie.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały istotny wpływ na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego, choć nie przełożyły się na gwałtowne zmiany poziomu sprzedaży czy cen. Ich głównym efektem było uporządkowanie mechanizmów rynkowych i zwiększenie transparentności. Obowiązek publikowania cen ofertowych i ich historii sprzyjał stabilizacji cen oraz ograniczył skalę indywidualnych negocjacji, co w praktyce ujednoliciło sposób prezentowania ofert i ułatwiło klientom porównywanie projektów. Znacznie ważniejsze konsekwencje mają działania związane z reformą planowania przestrzennego. Masowe zabezpieczanie decyzji o warunkach zabudowy w 2025 roku było reakcją rynku na zapowiadane zmiany i w krótkim terminie podniosło ceny gruntów z uregulowanym statusem. W dłuższej perspektywie nowe zasady ograniczą dostępność terenów pod zabudowę mieszkaniową i sprawią, że nowa podaż będzie bardziej selektywna, skoncentrowana w dobrze przygotowanych lokalizacjach miejskich.  

Największe znaczenie dla rynku w kolejnych latach będą miały właśnie przepisy dotyczące planowania przestrzennego oraz nowe wymogi techniczne – m.in. w zakresie efektywności energetycznej czy projektowania elementów bezpieczeństwa budynków. Zmiany te strukturalnie podnoszą koszt realizacji inwestycji i wyznaczają wyższy próg wejścia dla nowych projektów. W praktyce oznacza to, że nawet przy okresowych wahaniach popytu presja na trwałe obniżki cen pozostanie ograniczona. Dla deweloperów oznacza to większy nacisk na jakość lokalizacji, przemyślaną strukturę projektów i ostrożniejsze zarządzanie portfelem inwestycji. W krótkim terminie część firm koncentruje się na sprzedaży już rozpoczętych przedsięwzięć, natomiast decyzje o nowych projektach są podejmowane z większą selektywnością. Z perspektywy nabywców obecny okres charakteryzuje się relatywnie dużą dostępnością oferty, jednak w średnim horyzoncie skumulowane efekty regulacji będą sprzyjały ograniczeniu podaży i stopniowemu wzrostowi kosztów budowy nowych mieszkań.

Podsumowując, regulacje z 2025 roku rozpoczęły proces przechodzenia rynku w bardziej sformalizowany i przewidywalny model funkcjonowania. To pozytywnie wpływa na bezpieczeństwo obrotu, ale jednocześnie oznacza trwałe podniesienie kosztów realizacji inwestycji i wyższy punkt odniesienia dla cen w kolejnych latach.

Jakie nastroje dominują na rynku mieszkaniowym w początkach 2026

Jakie nastroje dają się zauważyć na rynku nowych mieszkań w tym roku? Jak firmy oceniają ubiegłoroczną sprzedaż? Jakie założenia przyjęli deweloperzy na 2026 rok? Czy ten rok przyniesie przełomowe zmiany na rynku deweloperskim? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.   

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W ubiegłym roku ponownie odnotowaliśmy rekordową sprzedaż 3345 lokali, o 5 proc. więcej niż w 2024 roku, przekraczając nasz roczny cel. Jednocześnie przekazaliśmy klientom najwyższą w historii spółki liczbę 2959 mieszkań, o 3 proc. więcej niż w 2024 roku.

W 2026 roku zakładamy dalszy, stopniowy wzrost sprzedaży, czemu będą sprzyjać niższe koszty finansowania, wzrost wynagrodzeń oraz relatywnie stabilne perspektywy gospodarcze. Przy umiarkowanym wzroście cen mieszkań – średnio o 1–2 proc. powyżej inflacji. rynek będzie stopniowo zmierzał w kierunku większej równowagi pomiędzy popytem a podażą. Na stronę popytową oddziaływać będą decyzje dotyczące dalszych obniżek stóp procentowych i zwiększona dostępność finansowania. Z kolei po stronie podaży ograniczeniem pozostanie niska dostępność atrakcyjnych gruntów oraz długie i złożone procedury administracyjne, opóźniające start nowych projektów.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce pozostaje rozdrobniony, dlatego sektor będzie nadal podlegał konsolidacji. Choć naszym priorytetem jest rozwój organiczny, nie wykluczamy jego dalszego wzmacniania poprzez akwizycje i projekty joint-venture.

Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development

Miniony rok był dla Grupy Dom Development bardzo udany, zarówno pod względem sprzedaży, jak i przekazań mieszkań. Czwarty kwartał przyniósł rekordową w naszej historii sprzedaż 1 232 lokali. Był to zarazem już szósty z rzędu kwartał, w którym sprzedaliśmy co najmniej 1 000 lokali, co potwierdza stabilny popyt na naszą ofertę oraz jej wysoką atrakcyjność. Łącznie, w 2025 roku znaleźliśmy nabywców na 4 448 lokali, co jest naszym najlepszym wynikiem rocznym w ciągu 30 lat działalności.

Na 2026 rok zakładamy dalsze umacnianie naszej wiodącej pozycji na rynkach, na których jesteśmy obecni. W związku z tym konsekwentnie rozwijamy ofertę mieszkaniową oraz bank ziemi. Systematycznie dokonujemy zakupów gruntów pod nowe, perspektywiczne projekty i regularnie zabezpieczamy kolejne transakcje, co daje nam komfort planowania w średnim i długim horyzoncie.

Z perspektywy całej branży, spodziewany jest dalszy spadek poziomu stóp procentowych, który może przełożyć się na wzrost zainteresowania zakupem mieszkań. Natomiast rosnące skomplikowanie procesu inwestycyjnego wskutek nowych regulacji będzie premiować duże podmioty, które posiadają odpowiednie kompetencje. Ponadto, relatywnie wysoki poziom oferty, w tym znaczący odsetek gotowych mieszkań, może prowadzić do uruchamiania nowych projektów w sposób bardziej selektywny i przełożyć się na presję cenową na niektórych rynkach, jak Warszawa i Trójmiasto.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Ostatni kwartał 2025 roku firma zakończyła dobrym wynikiem sprzedażowym, a grudzień był najlepszy ze wszystkich miesięcy. To efekt ożywienia rynkowego, które obserwowaliśmy od drugiej połowy ubiegłego roku.

W najbliższych miesiącach rynek mieszkaniowy nadal będzie cechował się dużym wolumenem oferty, a w efekcie sytuacja na nim pozostanie stabilna. Z czasem jednak oferta będzie się kurczyć, gdyż deweloperzy zmniejszają dynamikę nowej produkcji, coraz mniej małych i średnich deweloperów pozostaje aktywnych. Może to zarazem przyczyniać się do konsolidacji rynku deweloperskiego w Polsce, który jest mocno rozdrobniony.

Popyt stymulować będą kluczowe czynniki z otoczenia makroekonomicznego, takie jak ogólnie dobra kondycja polskiej gospodarki i poziom wynagrodzeń, niska inflacja, a w związku z tym coraz atrakcyjniejsze warunki finansowania zakupu po obniżkach stóp. Ten cykl prawdopodobnie się nie skończył, więc spodziewamy się jeszcze polepszenia tego parametru. Zainteresowanie kupnem nowych mieszkań nadal wspierać będą atrakcyjne promocje deweloperów, co działa stymulująco na rynek już od około roku. Jednakże wraz ze stopniowym wyczerpywaniem się oferty rabatów może być coraz mniej, a klienci szybciej będą finalizować transakcje.

Również popyt, wcześniej odkładany z powodu wysokich stóp lub w oczekiwaniu na rozstrzygnięcia co do programów wsparcia nabywców, wpłynie pozytywnie na kontraktację. Generalnie spodziewamy się jej zwiększenia w 2026 roku i zakładamy wynik w zakresie 2500-3000 sprzedanych mieszkań. Jego osiągnięciu sprzyjać powinien bieżący profil naszej oferty, w której zaczynają przeważać mieszkania gotowe do odbioru, cieszące się większym zainteresowaniem klientów.

Nowo wprowadzane na rynek projekty będą oferowane po zbliżonych lub coraz wyższych cenach, na co wpływać będą koszty ich wytworzenia, długie procedowanie pozwoleń, utrzymujące się wysokie ceny gruntów, a także regulacje i nowe wymogi techniczno-ekologiczne, oddziałujące na działalność deweloperów.

Waldemar Olbryk, prezes zarządu Archicom

Archicom znajduje się obecnie w stabilnej kondycji operacyjnej i finansowej, opierając się na bardzo dobrych wynikach sprzedażowych osiągniętych w 2025 roku. Spółka sprzedała blisko 2850 mieszkań, realizując zakładany cel strategiczny. Szczególnie silny czwarty kwartał potwierdził skuteczność przyjętego modelu biznesowego oraz trafne dopasowanie oferty do struktury popytu, zwłaszcza w segmencie popularnym, który pozostaje jednym z motorów rynku. Na rok 2026 firma dysponuje przygotowanym portfelem projektów oraz elastycznym harmonogramem ich uruchamiania, co umożliwia dostosowywanie skali i tempa rozwoju do bieżących warunków rynkowych. Istotnym kontekstem jest również jubileusz 40-lecia obecności spółki na rynku. Doświadczenie zdobywane w różnych fazach cyklu koniunkturalnego przekłada się dziś na większą przewidywalność działania i zdolność długofalowego planowania.

Z perspektywy całego rynku kluczowym czynnikiem w 2026 roku pozostanie dostępność finansowania. Oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych powinny wspierać popyt kredytowy i stabilizować aktywność zakupową. Jednocześnie rynek będzie nadal funkcjonował pod wpływem strukturalnych ograniczeń podaży, w tym niskiej dostępności dobrze przygotowanych gruntów, jakościowych lokalizacji czy ryzyka zmian regulacyjnych. W tym kontekście mało prawdopodobny jest scenariusz gwałtownych przełomów, takich jak masowa konsolidacja branży czy silne wyhamowanie inwestycji. Bardziej realny wydaje się umiarkowany, kontrolowany wzrost oraz dalsze wzmacnianie pozycji podmiotów o odpowiedniej skali, zapleczu finansowo-operacyjnym i zdolności do elastycznego działania.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Rok 2026 rozpoczynamy stabilnie, z planem konsekwentnego rozwoju obecności firmy na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Rok 2025 upłynął pod znakiem strategicznych decyzji, intensywnej pracy nad przygotowywanymi inwestycjami i finalizacji budów, jak Chmielna Duo w Warszawie i I etap Cavallii w Poznaniu. Jednocześnie zainicjowaliśmy nowe projekty w stolicy, takie jak PianoForte, czy prestiżowy budynek biurowy Moniuszki Tower, o który poszerzyliśmy nasze portfolio z planem przekształcenia go w inwestycję mieszkaniową w przyszłości.

Nasze założenia na 2026 rok koncentrują się na dalszej ekspansji w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku oraz realizacji projektów w duchu zrównoważonego rozwoju. Spodziewamy się, że rynek deweloperski może stanąć w obliczu konsolidacji, wzrostu kosztów wykonawstwa oraz zmieniającego się popytu. Szacujemy, że popyt na mieszkania pozostanie stabilny lub umiarkowanie wzrośnie. To, czy rok będzie przełomowy dla branży, zależy przede wszystkim od sytuacji regulacyjnej, kosztów kredytów oraz podaży gruntów w miastach.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Rok 2025 przyniósł poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym. Po spokojniejszym początku roku kolejne kwartały pokazały stopniowe ożywienie popytu, wspierane kolejnymi obniżkami stóp procentowych, które znacząco poprawiły dostępność kredytów hipotecznych. Dla naszej firmy był to rok intensywny, ale udany. Zrealizowaliśmy założone cele, a poprawiające się warunki rynkowe pozwoliły nam konsekwentnie rozwijać ofertę i skutecznie odpowiadać na potrzeby klientów. Rok 2025 zakończyliśmy solidnym wynikiem sprzedażowym, łącznie sprzedając 542 lokale.

W 2026 roku planujemy rozpoczęcie budowy około 1 000 lokali w sześciu projektach, zarówno w nowych lokalizacjach, jak i w kolejnych etapach realizowanych inwestycji. Szczególną rolę odegra Warszawa, gdzie zaplanowaliśmy kilka istotnych premier, ale równolegle rozwijamy portfolio we Wrocławiu, Szczecinie oraz innych dużych ośrodkach miejskich.

Procesy konsolidacyjne w dużej mierze już się dokonały, z rynku zniknęła część mniejszych, słabiej przygotowanych podmiotów. Z punktu widzenia klientów jest to pozytywne zjawisko, ponieważ większą rolę odgrywają sprawdzone, wiarygodne marki. Rynek nie będzie wspierany nowymi programami rządowymi, ale jednocześnie nie widać też silnych negatywnych impulsów.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Wchodzimy w 2026 rok z ostrożnym optymizmem, ale też dużą dozą realizmu. Rok 2025 był dla rynku mieszkaniowego okresem stabilizacji po bardzo dynamicznych i nierównych latach wcześniejszych. Z perspektywy naszej firmy był to rok wymagający, ale sprzedażowo satysfakcjonujący, szczególnie w segmencie mieszkań dobrze zaprojektowanych, energooszczędnych i zlokalizowanych w sprawdzonych częściach Wrocławia. Z sukcesem kończymy sprzedaż bezczynszowych mieszkań realizowanych przy ul. Bakaliowej we Wrocławiu.

Widzieliśmy wyraźnie, że klienci podejmowali decyzje bardziej rozważnie. Wydłużył się proces decyzyjny, wzrosła wrażliwość cenowa, ale jednocześnie klienci oczekiwali wyższej jakości produktu i większej transparentności oferty. Projekty dobrze dopasowane do realnych potrzeb rynku sprzedawały się stabilnie. Na 2026 rok przyjęliśmy założenia kontynuacji ostrożnego rozwoju, planujemy rozpoczęcie pierwszego etapu naszej nowej inwestycji położonej w północnej części Wrocławia,

Czy 2026 rok może przynieść przełomowe zmiany? Potencjalnie tak, ale nie w jednym kierunku. Kluczowe czynniki to polityka stóp procentowych, dostępność finansowania, stabilność regulacyjna i koszty realizacji inwestycji. Spodziewamy się raczej dalszej konsolidacji branży, szczególnie wśród mniejszych, słabiej skapitalizowanych podmiotów. Nie wykluczamy też czasowego wyhamowania nowych inwestycji, co w średnim terminie może ponownie wpłynąć na ograniczenie podaży i presję cenową.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie przewidujemy drastycznych zmian na rynku. Mamy dość sporą nadpodaż, która musi stopnieć, żeby nastąpiła zmiana cen a to zależy od wzrostu sprzedaży. Pomimo wzrostu dostępności kredytów większość zawieranych po obniżkach stóp umów kredytowych dotyczyła refinansowania lub zmiany sposobu oprocentowania. Żeby kredytobiorcy wrócili na rynek pierwotny, potrzeba jeszcze kilku obniżek oprocentowania i upływu pewnego czasu, w którym klienci przekonają się że niższe oprocentowanie kredytów utrzymuje się.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Rok 2026 rozpoczynamy bardzo optymistycznie. Przede wszystkim w styczniu 2026 został przegłosowany na Radzie Miasta największy Lex w Polsce dla pierwszego etapu naszej inwestycji F.S.O. PARK na terenie dawnej Fabryki Samochodów Osobowych w Warszawie. Jest to zwieńczenie prawie 4-letniej pracy nad tym projektem co pozwoli nam teraz realizować działania nad przygotowaniem projektu do pozwolenia na budowę. Poza tym mamy wiele planów rozwojowych, nie tylko w Polsce, ale również na rynku włoskim. Z pewnością zmierzymy się z wieloma nowymi wyzwaniami.

W 2025 roku rynek mieszkaniowy zmierzył się z dużą podażą i dość dużym zainteresowaniem ze strony klientów jednakże decyzyjność klientów została wydłużona. Z początkiem 2026 roku widzimy oznaki ożywienia. Nasze wyniki sprzedażowe w 2025 roku były na satysfakcjonującym dla nas poziomie, można powiedzieć, że zrealizowaliśmy zakładany plan. 

Obniżki stóp procentowych przez RPP oraz spodziewane dalsze łagodzenie polityki pieniężnej w 2026 roku stopniowo poprawiają zdolność kredytową klientów, co już w ostatnich miesiącach 2025 roku przełożyło się na większe zainteresowanie mieszkaniami. Przewidujemy, że popyt w 2026 roku będzie rósł, wspierany przez poprawę warunków finansowania, rosnące wynagrodzenia oraz odkładany popyt z poprzednich okresów. Kluczowym założeniem na 2026 rok jest dla nas kontynuowanie strategii dostarczania wysokiego standardu i budowania zintegrowanych społeczności. Stawiamy na jakość i odpowiednie dopasowanie oferty do realnych potrzeb rynku.

Jeśli chodzi o przełomowe zmiany, 2026 rok prawdopodobnie przyniesie stopniową konsolidację rynku deweloperskiego. Mniejsze firmy, które przeceniły możliwości rynku i zbudowały nadmierną podaż, mogą mieć trudności z utrzymaniem płynności finansowej.  Nie spodziewamy się jednak dramatycznych zmian cenowych, raczej stabilizacji z umiarkowanym wzrostem na poziomie inflacji. Kluczowe znaczenie będzie miała sytuacja makroekonomiczna, dalsze działania RPP oraz ostateczny kształt reformy planistycznej, która może znacząco wpłynąć na dostępność gruntów pod zabudowę.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

W 2026 rok wchodzimy z umiarkowanym optymizmem, ale jednocześnie z dużą ostrożnością inwestycyjną, wynikającą z bardzo wymagających warunków rynkowych. Szczególnie trudna sytuacja widoczna jest na rynkach regionalnych, takich np. jak Katowice, gdzie wysoki poziom podaży mieszkań oraz silna konkurencja istotnie wpływają na tempo absorpcji oferty i wydłużają procesy decyzyjne po stronie klientów. Otoczenie rynkowe pozostaje pod presją kosztów finansowania oraz ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych, co dodatkowo ogranicza aktywność popytową.

W tych warunkach na 2026 rok przyjmujemy założenia oparte na selektywnym podejściu do uruchamiania nowych inwestycji, koncentracji na płynności finansowej oraz jakości i dopasowaniu oferty do realnych możliwości rynku. Ewentualne przełomowe zmiany na rynku deweloperskim, takie jak konsolidacja branży, spowolnienie nowych projektów czy istotniejsze zmiany cen będą, w naszej ocenie, zależeć przede wszystkim od kierunku polityki stóp procentowych, dostępności finansowania dla klientów oraz dalszych decyzji regulacyjnych. To te czynniki w największym stopniu zadecydują o skali i tempie poprawy sytuacji rynkowej w kolejnych kwartałach.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment S.A.

Wchodzimy w 2026 rok w nastroju spokojnej pewności, ale bez złudzeń. Ten rynek nie premiuje dziś głośnych deklaracji – premiuje proces, tempo i kontrolę ryzyk. Rok 2025 oceniam jako dobry, choć wymagający. Sprzedażowo kluczowa była selekcja: liczyła się jakość transakcji i przewidywalność projektu, a nie „wolumen za wszelką cenę”. Przy rosnącym koszcie kapitału i zmianach regulacyjnych najwięcej wygrywają ci, którzy mają przygotowane projekty.

Na 2026 zakładamy dalszą koncentrację na projektach miejskich pod zabudowę wielorodzinną i PRS oraz konsekwentne uszlachetnianie gruntów – od analizy chłonności i ryzyk, przez porządkowanie stanu prawnego i planistycznego, po doprowadzenie projektów do etapu umożliwiającego realizację lub sprzedaż.

Czy 2026 przyniesie przełom? Tak, raczej w formie polaryzacji niż jednego wydarzenia. Dobre lokalizacje i dobrze przygotowane projekty będą drożeć, a projekty słabsze albo utkną, albo będą sprzedawane z dyskontem. Konsolidacja branży jest bardzo realna, bo koszt błędu rośnie. Zależy to głównie od kosztu finansowania, dostępności kredytu, podaży gruntów oraz przewidywalności i sprawności procedur administracyjnych.

 

Za ile kupimy lokal usługowy na terenie osiedla

 Jakie lokale usługowe dostępne są w nowych osiedlach mieszkaniowych? W których projektach je kupimy? W jakich metrażach są oferowane? Ile kosztują? Jakie lokale cieszą się największym zainteresowaniem nabywców? Sondę przygotował serwis nieruchomości Dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii  

W każdy mieście, w którym prowadzimy sprzedaż mieszkań realizujemy projekty obejmujące lokale usługowe. Są to m.in. Podhalańska Vita we Wrocławiu, VII etap Alei Praskich w Warszawie, Królowej Jadwigi w Poznaniu i Centralna Vita w Krakowie. Metraże lokali zaczynają się od około 50 mkw. i jest z możliwość ich łączenia. Cena za mkw. lokalu usługowego, w zależności od miasta i inwestycji, zaczyna się od około 10 tys. zł/mkw.

Agnieszka Majkusik, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal  

W wielu inwestycjach projektujemy lokale usługowe. Ich ceny różnią się w zależności od powierzchni, usytuowania, a także miasta czy danej inwestycji. W łódzkiej inwestycji Nowe Miasto Polesie IIIA, czy Gliwicach w projekcie Ogrody Andersa II lokal usługowy można kupić w cenie około 8 000 zł netto za mkw.

W Katowicach w osiedlu Atal Olimpijska, w Poznaniu w inwestycji Atal Parkowa, w szczecińskim Heyki City, czy wrocławskim osiedlu Atal Grabiszyn będzie to zakres cenowy od około 10 000 zł/mkw. do ponad 13 000 zł netto za mkw.

Osobną kategorią są inwestycje o statusie usługowym, na przykład apartamenty inwestycyjne. W Katowicach w inwestycji Sky+ w całym budynku zaplanowaliśmy ich 248. Nabywcy mają możliwość przeznaczenia ich również na działalność usługową nie wymagającą parterowej lokalizacji, w odróżnieniu na przykład od sklepów czy restauracji. Dla kupujących znaczenie mają przede wszystkim nasycenie okolicy podobnymi usługami oraz powierzchnia lokali, która przekłada się na cenę całkowitą.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

W naszej ofercie lokale usługowe dostępne są w inwestycji PianoForte w Warszawie. Szczegółowe informacje dotyczące metraży i cen są dostępne w biurze sprzedaży.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Mamy w ofercie gotowe lokale usługowe w inwestycji Moja Północna w Warszawie oraz Wolne Miasto w Gdańsku.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Posiadamy w sprzedaży lokale usługowe we wszystkich inwestycjach, które realizujemy. Ich ceny są zróżnicowane a metraże kształtują się w przedziale od 40 mkw. do 130 mkw. Nabywcy zazwyczaj najbardziej zainteresowani są niewielkimi lokalami, optymalnie jest również, gdy można połączyć ze sobą dwa.

Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu realizacji inwestycji Lokum Deweloper

Wpisując się w koncepcję miasta 15-minutowego, na większości naszych osiedli realizujemy lokale usługowe, a w planowanych projektach przewidziane są kolejne powierzchnie tego typu. Największym zainteresowaniem klientów cieszą się lokale parterowe z witrynami, usytuowane wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych, o funkcjonalnych układach umożliwiających ich swobodną aranżację, a także przestrzenie przeznaczone pod działalność gastronomiczną z możliwością urządzenia ogródka.

Lokale usługowe na sprzedaż oferujemy we Wrocławiu oraz w Krakowie. Na wyjątkowym osiedlu Lokum Vena na wrocławskim Śródmieściu dostępne są lokale o powierzchni od 137 do 155 mkw., a ich ceny rozpoczynają się od 11685 zł brutto/mkw. Prestiżowa lokalizacja oraz połączenie odrestaurowanej, historycznej zabudowy z nowoczesną architekturą sprawiają, że jest to doskonałe miejsce do prowadzenia biznesu.

Kolejne powierzchnie komercyjne na sprzedaż znajdują się w ekskluzywnym apartamentowcu, mieszczącym się na terenie wieloetapowego osiedla Lokum Porto na Starym Mieście. Tu oferujemy lokale od 86 do 504 mkw. w cenie od 17220 zł brutto/mkw. W Krakowie niebawem pojawią się w sprzedaży lokale usługowe o powierzchniach od 36 mkw. do 129 mkw., stanowiące idealną inwestycję typu „pod klucz”. 

We Wrocławiu posiadamy także szeroką ofertę lokali usługowych na wynajem. W Pasażu Porto, będącym częścią osiedla Lokum Porto, dostępne są powierzchnie przeznaczone pod działalność biurową, usługową i handlową o metrażach od 98 mkw. do 640 mkw.

W Pasażu da Vinci, wchodzącym w skład osiedla Lokum da Vinci, można wynająć lokale o powierzchni od 49 mkw. do 126 mkw. Mieszczą się one przy tętniącym życiem bulwarze z fontanną, który jest miejscem chętnie odwiedzanym przez mieszkańców Gądowa Małego. Lokale na wynajem oferujemy także w inwestycji Lokum Victoria na Starym Mieście oraz Lokum di Trevi na Tarnogaju.

Edyta Kołodziej, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Nickel Development

Wprowadzamy lokale usługowe do inwestycji, gdyż wzbogacają nasze projekty deweloperskie. Stają się przedłużeniem miejskiej tkanki, budują społeczność, podnoszą jakość życia okolicznych mieszkańców. W rezultacie rośnie atrakcyjność mieszkań, co przekłada się na stabilniejszą sprzedaż, a w dłuższej perspektywie na wzrost wartości inwestycji.

W inwestycji ST_ART Piątkowo dostępny jest ostatni lokal usługowy zlokalizowany na parterze, z wysokimi witrynami, dwoma wejściami i parkingiem przed budynkiem. Lokal ma powierzchnię niemal 272 mkw. i idealnie nadaje się na siłownię, SPA, gabinety medyczne lub restaurację.

W Fiqus Marcelin mamy dwa lokale usługowe zlokalizowane na parterze, jeden lokal biurowy na pierwszym piętrze w inwestycji liczącej ponad 250 mieszkań. Ich metraże wahają się od 45 mkw. do 206 mkw. Ze względu na lokalizację i w większości młodych ludzi, zamieszkujących tę okolicę, mogą posłużyć jako miejsce dla gastronomii, sklepu spożywczego czy siłowni.

W przypadku Osiedla Naturama lokale usługowe pojawią się wyłącznie w ramach drugiego etapu, który jest obecnie w realizacji. To celowe, dobrze przemyślane rozwiązanie urbanistyczne, wpisane w logikę projektowania osiedla jako miejsca kompletnego, w którym funkcje mieszkalne uzupełnione są usługowymi.

Lokale zaplanowano na parterach budynków zlokalizowanych wzdłuż głównego deptaku, przestrzeni, która ma stać się naturalnym centrum życia całej Naturamy. Dzięki temu usługi będą dostępne „po drodze”, blisko, wygodnie, w sposób niewymuszony integrując mieszkańców i tworząc codzienny rytm osiedla. Oferowane lokale mają od 53 mkw. do ponad 137 mkw.

W inwestycji Warzelnia przestrzeń usługowa powstanie w przyziemiu zabytkowego Browaru, które przejdzie spektakularną metamorfozę. Odsłaniamy historyczne piwnice, wprowadzamy wysokie przeszklenia i otwieramy tę część budynku na światło dzienne. Dzięki temu przyszłe lokale zyskają doświetlenie niespotykane w tego typu obiektach, a ich wnętrza — unikatowy charakter wynikający z zachowanych sklepień w stylu Kleina, żeliwnych podpór, dekoracyjnych elementów konstrukcyjnych oraz oryginalnej cegły.

Na obecnym etapie inwestycji przewidujemy możliwość kształtowania metrażu pod potrzeby konkretnego nabywcy, co odpowiada, zarówno małym, jak i bardziej złożonym konceptom biznesowym. Co istotne, przestrzeń usługowa otwiera się na charakterystyczne amfiteatralne schody. Ta konfiguracja pozwala lokalom gastronomicznym tworzyć tarasy i ogródki, miejsca naturalnie wkomponowane w historyczny kontekst, a jednocześnie atrakcyjne z komercyjnego punktu widzenia.

Dzięki temu Warzelnia zyska nie tylko wyjątkową strefę mieszkaniową, lecz także żywą, wielowarstwową tkankę usługową, która podkreśli tożsamość całego założenia i nada mu miejski puls.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Od wielu lat konsekwentnie realizujemy filozofię projektowania osiedli jako pełnowartościowych, wielofunkcyjnych przestrzeni miejskich, a nie wyłącznie zbioru budynków mieszkalnych. Dlatego lokale usługowe są integralną częścią każdej naszej inwestycji, niezależnie od lokalizacji, skali czy charakteru projektu. To celowa i świadoma decyzja, oparta na przekonaniu, że nowoczesne osiedla powinny oferować mieszkańcom nie tylko komfortowe mieszkania, ale także dostęp do usług i infrastruktury, co wspiera wygodne, codzienne funkcjonowanie.

Lokale usługowe odgrywają kluczową rolę w budowaniu samowystarczalnych i dobrze skomunikowanych kwartałów miejskich. Dzięki nim mieszkańcy mają w zasięgu kilku minut piechotą dostęp do sklepów, punktów gastronomicznych, gabinetów usługowych czy miejsc opieki i rekreacji. Z perspektywy urbanistycznej obecność lokali usługowych wzmacnia lokalną aktywność społeczną, poprawia bezpieczeństwo przestrzeni publicznej oraz sprzyja tworzeniu miejsc spotkań, integracji i tętniącego życiem parteru miejskiego.

To element naszej strategii mądrej urbanistyki, w ramach której każdy komponent projektu wspiera tworzenie wartości społecznej i użytkowej. Lokale usługowe obecne w każdej, naszej inwestycji są świadomą inwestycją w jakość życia, funkcjonalność i długoterminową wartość projektów.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson  Development

W naszej ofercie znajdują się lokale usługowe. Przyszłe inwestycje również będą obejmować takie przestrzenie. W Warszawie obecnie dostępny jest lokal usługowy na Osiedlu Vola o powierzchni 96 mkw., w cenie 1 957 000 zł.

W Poznaniu oferujemy cztery lokale w inwestycji Grunwald Między Drzewami, których metraż wynosi od 33 mkw. do 76 mkw., których ceny kształtują się w przedziale od 582 tys. zł do 1 241 000 zł.

We Wrocławiu natomiast dostępnych jest dziewięć lokali usługowych w projekcie Startowe, o powierzchniach od 125 mkw. do 347 mkw., które można nabyć w cenach od 1 744 000 zł do 4 426 000 zł.  

Zainteresowanie klientów lokalami usługowymi pozostaje stabilne. Nabywcy poszukują przestrzeni o zróżnicowanych metrażach, jednak kluczowe znaczenie ma dla nich ekspozycja, przede wszystkim obecność frontowej witryny widocznej z głównych ulic oraz lokalizacja gwarantująca duży ruch pieszy i samochodowy. Stale współpracujemy również z naszymi stałymi klientami, co potwierdza utrzymujące się zapotrzebowanie na tego typu powierzchnie.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W naszej obecnej ofercie znajdują się, zarówno lokale usługowe, jak i tzw. lokale usługowe o charakterze inwestycyjnym – wszystkie w ramach realizowanej inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach. Lokale usługowe mają metraże od 87 mkw. do 102 mkw., a ich ceny całkowite zaczynają się od około 940 tys. zł netto.

Z kolei lokale inwestycyjne oferujemy w metrażach od 25 mkw. do 47 mkw., w przedziale cenowym od około 206 tys. zł netto, w zależności od wielkości.

Zgodnie z obserwacjami rynkowymi i naszym doświadczeniem największym zainteresowaniem cieszą się mniejsze lokale inwestycyjne, które są przystępniejsze cenowo i atrakcyjne pod kątem potencjalnego najmu. W przypadku lokali usługowych kluczowe jest położenie. Nabywców przyciągają miejsca z dużym przepływem mieszkańców, które sprzyjają funkcjom takim jak kawiarnie, sklepy convenience czy usługi codzienne.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Wiele naszych gruntów umożliwia realizację parterów usługowych, zazwyczaj w zakresie 60–300 mkw., zależnie od ustaleń planistycznych. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się lokale narożne, o szerokich przeszkleniach i metrażu 80–120 mkw., szczególnie w projektach PRS oraz zabudowie wielorodzinnej.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Kraków, Matexi Polska

Każde dobrze zaprojektowane osiedle potrzebuje zaplecza usługowego, które ułatwia codzienne funkcjonowanie mieszkańców i buduje miejski charakter inwestycji. Dlatego w naszych projektach uwzględniamy lokale handlowo-usługowe, odpowiadając na rosnące zainteresowanie, zarówno ze strony nabywców, jak i lokalnych przedsiębiorców. Obecnie oferujemy lokale usługowe w dwóch inwestycjach: warszawskim projekcie Żelazna 54 oraz krakowskich Apartamentach Portowa.

Żelazna 54 to nowoczesna kamienica w klasycznym, miejskim stylu, powstająca w biznesowym centrum Warszawy, w pobliżu ul. Grzybowskiej, Fabryki Norblina i Browarów Warszawskich. Na parterze budynku zaplanowano reprezentacyjne lokale usługowe z wysokimi, przeszklonymi witrynami od strony ulicy. W sprzedaży pozostał ostatni lokal o powierzchni ponad 184 mkw., dostępny w cenie niespełna 5 mln zł brutto.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager, Warszawa, Matexi Polska

W krakowskiej inwestycji Apartamenty Portowa – 7-piętrowym budynku z 99 mieszkaniami, realizowanym na Zabłociu dostępne są z kolei jeszcze dwa lokale usługowe. Mniejszy, o powierzchni 61,4 mkw., wyceniony jest na nieco ponad 1,3 mln zł, natomiast większy, oferujący ponad 71 mkw., kosztuje nieco ponad 1,5 mln zł.

Największym zainteresowaniem kupujących cieszą się lokale o przemyślanych układach, dobrze wyeksponowane, z dużymi witrynami i możliwością elastycznej aranżacji pod różne typy działalności.

 

Czy nowe przepisy dotyczące warunków technicznych budynków wpłyną na ceny mieszkań?

Jak duży wpływ na proces budowlany będzie miała nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, która ma wejść w życie we wrześniu br.? Co wprowadzane zmiany oznaczają dla sektora? Jak nowe wytyczne wpłyną na ceny mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Nowelizacja Warunków Technicznych, która ma wejść w życie we wrześniu br. będzie miała bardzo istotny wpływ na cały proces budowlany. Skala zmian, jakie wprowadzają nowe przepisy, jest największa od wielu lat. Obejmuje, zarówno wymagania dotyczące efektywności energetycznej i izolacji, jak i bezpieczeństwa pożarowego, akustyki, dostępności oraz wyposażenia budynków w rozwiązania proekologiczne, takie jak instalacje OZE czy punkty ładowania. To oznacza, że projektowanie i realizacja inwestycji staną się bardziej złożone, a standard techniczny nowych budynków wyraźnie wzrośnie.

Z punktu widzenia sektora, zmiany te mają dwojaki charakter. Z jednej strony zdecydowanie podnoszą jakość przyszłego budownictwa, budynki będą bardziej energooszczędne, trwalsze, cichsze i lepiej dostosowane do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Z drugiej jednak strony niosą ze sobą znaczący wzrost kosztów realizacji projektów. Wzrost wymogów dotyczących materiałów, instalacji czy standardów wykonawstwa przełoży się na wyższe koszty budowy, co w naturalny sposób będzie skutkować wzrostem cen mieszkań, zwłaszcza w segmencie nowych inwestycji. Część deweloperów już sygnalizuje, że wprowadzenie nowych regulacji może wymagać rewizji harmonogramów i opłacalności części projektów.

Najbardziej odczuwalne będą zmiany związane z obowiązkowymi udogodnieniami, takimi, jak windy w budynkach wielorodzinnych oraz z podwyższonymi standardami izolacyjności i bezpieczeństwa pożarowego. To elementy, które nie tylko poprawią komfort użytkowników, lecz także znacząco zwiększą koszt jednostkowy każdego metra kwadratowego. W efekcie sektor może czekać pewna segmentacja. Projekty wyższej jakości zyskają przewagę konkurencyjną, natomiast inwestycje o charakterze ekonomicznym mogą być trudniej realizowane.

Czy wszystkie zmiany są potrzebne i uzasadnione? W dużej części tak. Podwyższanie standardów energetycznych, bezpieczeństwa i dostępności to kierunek zgodny z europejskimi trendami i wymaganiami klimatycznymi. Wątpliwości budzi natomiast tempo oraz skala obciążeń finansowych nakładanych na branżę w krótkim okresie. Zbyt szybkie wdrożenie wielu kosztownych wymogów jednocześnie może prowadzić do ograniczenia podaży nowych mieszkań i wzrostu ich cen ponad naturalny poziom rynkowy.

Podsumowując, nowe Warunki Techniczne 2026 oznaczają jakościowy krok naprzód dla polskiego budownictwa, ale jednocześnie stanowią wyzwanie dla deweloperów i wykonawców. W krótkiej perspektywie wpłyną na wzrost kosztów budowy i cen mieszkań, natomiast w długiej mogą przyczynić się do powstania bardziej nowoczesnego, trwałego i energooszczędnego zasobu mieszkaniowego w Polsce.

Sebastian Bieńkowski, dyrektor Działu Inwestycji Nickel Development

Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych (WT), która ma wejść w życie we wrześniu br. znacząco przełoży się na cały proces budowlany. Wynika to przede wszystkim z konieczności dostosowania krajowych przepisów do unijnych norm efektywności energetycznej, wymogów podnoszących jakość życia i dostępność budynków, a także z aktualizacji regulacji przeciwpożarowych, które mają realnie zwiększyć poziom bezpieczeństwa użytkowników.

Wśród zmian szczególnie wysoko oceniam te dotyczące przystosowania garaży i piwnic do pełnienia funkcji miejsc doraźnego schronienia ludności. To rozwiązania, które wzmacniają ochronę mieszkańców i nadają projektom dodatkową wartość użytkową.

Oczywiście nowe przepisy będą wymagały modyfikacji, zarówno w bieżących projektach, jak i w doborze materiałów, jednak nie postrzegamy tych działań jako obciążających. To naturalny krok w stronę oczekiwanej transformacji energetycznej, wspierającej zrównoważony rozwój i wyższą efektywność budynków.

Należy natomiast liczyć się z tym, że wdrożenie nowych regulacji przełoży się na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a w konsekwencji na wyższe ceny mieszkań. Szacujemy, że będzie to wzrost rzędu kilku procent.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Nowelizacja Warunków Technicznych 2026 wprowadza istotne zmiany, wyższe standardy akustyczne, bardziej rygorystyczne wymagania energetyczne, dodatkowe wymogi dla placów zabaw oraz surowsze przepisy przeciwpożarowe.

Te regulacje podniosą koszty budowy ze względu na droższe materiały, bardziej złożone instalacje i wyższy standard wykończenia, co przełoży się na ceny mieszkań. Zaznaczamy, że jednocześnie poprawią bezpieczeństwo i komfort użytkowania. Warto pamiętać, że założenia mogą jeszcze ulec zmianie.

Magdalena Wrona, Head of Design w Archicom

Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych, planowana na wrzesień br. nie powinna mieć istotnego wpływu na proces realizacji naszych inwestycji, wzrost cen mieszkań ani znacząco zmieniać modelu projektowania, który już dziś opiera się na wysokich standardach bezpieczeństwa i jakości. Wiele z proponowanych zapisów, takich jak ograniczenie stosowania ostrych zakończeń ogrodzeń czy część wymagań funkcjonalnych już teraz znajduje odzwierciedlenie w praktyce projektowej Archicom.

Potencjalnie największe znaczenie dla sektora mogą mieć zmiany dotyczące zwiększonych wymagań w zakresie odporności pożarowej elewacji oraz podniesienia parametrów akustycznych przegród, ponieważ mogą one wpływać, zarówno na rozwiązania techniczne, jak i koszty realizacji. Na obecnym etapie trudno jednak precyzyjnie oszacować skalę tego wpływu. Mówimy bowiem o projekcie przepisów, który może jeszcze ulec modyfikacjom w toku procesu legislacyjnego.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Planowana nowelizacja wprowadzi szereg istotnych zmian, m.in. zwiększenie dostępu do światła dziennego w mieszkaniach, większe odstępy między budynkami oraz bardziej restrykcyjne wymogi dotyczące efektywności energetycznej. Regulacje te niewątpliwie podniosą jakość nowo powstających inwestycji i standard życia mieszkańców, jednak w praktyce mogą przełożyć się na wzrost kosztów budowy oraz ograniczenie możliwości zabudowy działek. W efekcie prawdopodobnym skutkiem będzie wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym.

W przypadku naszych realizacji nie przewidujemy negatywnego wpływu tych zmian. Projekty BPI Real Estate Poland są planowane w sposób świadomy i zrównoważony. Nie zakładamy maksymalnego wykorzystania działek pod kątem PUM-u, ponieważ priorytetem jest dla nas jakość przestrzeni, funkcjonalność układów mieszkań, dostęp do światła naturalnego i komfort mieszkańców. Dlatego nowe regulacje są w naszej ocenie przede wszystkim korzystne i kierują rynek w stronę długoterminowej poprawy standardów.

Uważam, że jest to krok w dobrą stronę, choć część zapisów wymaga jeszcze doprecyzowania w odniesieniu do realiów rynkowych, tak aby wpływ regulacji był zrównoważony, zarówno dla inwestorów, jak i dla mieszkańców.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Wejście w życie nowelizacji Warunków Technicznych planowane na wrzesień 2026 roku może być jednym z ważniejszych momentów dla rynku mieszkaniowego w Polsce. Z naszej perspektywy to zmiany potrzebne, choć wymagające, które wyraźnie podniosą standard nowego budownictwa, a przez to mogą również zmienić strukturę kosztów i ceny mieszkań. Nie da się ukryć, że nowe wymagania pociągną za sobą wyższe koszty budowy. W branży już mówi się o wzroście kosztów nawet o 10-15 proc., głównie ze względu na droższe materiały (np. lepsza izolacja, materiały ognioodporne), wzmocnione przegrody, bardziej skomplikowaną technologię i dokładniejszy montaż.

Trzeba jednak zauważyć, że nie wszystkie założone w nowym rozporządzeniu rozwiązania przyniosą proporcjonalne korzyści. Oszczędność energii może być minimalna, jeśli poprzednie standardy były już blisko optymalnych. To oznacza, że ceny nowych mieszkań, projektowanych w oparciu o nowe warunki techniczne mogą być wyższe. W zamian nabywcy otrzymają jednak wyższy komfort i dłuższą trwałość budynków mieszkalnych.

Ogólnie oceniamy nowe Warunki Techniczne jako krok w dobrym kierunku. Podnoszenie standardów jakości, bezpieczeństwa, akustyki i energooszczędności to realna odpowiedź na oczekiwania współczesnych nabywców. To także sygnał, że budownictwo mieszkaniowe w Polsce dojrzewa i idzie w stronę budynków bardziej przyjaznych, długowiecznych, komfortowych.

Jednocześnie ważne jest, by nowe przepisy były stosowane z umiarem i rozsądkiem, z uwzględnieniem realnych korzyści dla użytkownika, a nie tylko formalnego „ścigania się” na parametry. Zbyt szybkie i ostre zaostrzenia norm mogą podnieść ceny nieruchomości ponad możliwości wielu klientów, bez proporcjonalnej poprawy komfortu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Tak jak każda taka zmiana, nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych podniesie koszty budowy, a co za tym idzie może wpłynąć na wzrost cen mieszkań.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nowelizacja przyniesie istotne zmiany w projektowaniu i przygotowaniu inwestycji. Już na etapie koncepcji konieczne będzie bardziej szczegółowe analizowanie zacienienia, odległości, funkcjonalności oraz jakości przestrzeni. Część działek może mieć niższą chłonność, co wpłynie zarówno na kalkulacje deweloperów, jak i na ceny mieszkań. Zmiany mają poprawić jakość zabudowy, choć część zapisów jest zbyt restrykcyjna i może ograniczać podaż.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Nowelizacja Warunków Technicznych, która zacznie obowiązywać jesienią 2026 roku, znacząco wpłynie na proces budowlany przede wszystkim przez konieczność dostosowania dokumentacji, rozwiązań projektowych i technologii do nowych wymagań. Zakres regulacji obejmie m.in. standard przestrzeni wspólnych, efektywność energetyczną i elementy funkcjonalności budynków, co wymagać będzie wcześniejszego planowania i odpowiednich korekt projektowych.

Jednocześnie należy pamiętać, że każde podniesienie standardów oznacza wyższe koszty budowy, a więc finalnie przełoży się na ceny mieszkań. W wielu obszarach zmiany są potrzebne i uzasadnione, szczególnie tam, gdzie poprawiają jakość użytkową czy energooszczędność budynków. Skala regulacji musi być jednak wdrażana z rozwagą, aby nie doprowadzić do ograniczenia podaży lub nadmiernego obciążenia nabywców.

Z punktu widzenia branży nowe wytyczne są impulsem modernizacyjnym, ale wiążą się z koniecznością wcześniejszego planowania i korekt projektowych, co zwiększa czas przygotowania inwestycji. Deweloperzy będą więc musieli uwzględnić te koszty i ryzyka w harmonogramach i kalkulacjach, co sprawia, że ceny mieszkań prawdopodobnie będą stopniowo rosły wraz z wejściem przepisów w życie.

Jak będą sprzedawały się nowe mieszkania w 2026 roku

 Jakie są prognozy dotyczące popytu na nowe mieszkania w 2026 roku? Co będzie mu sprzyjało, a jakie czynniki będą go ograniczać? Czy możliwości nabywcze kupujących zwiększają się? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Najbliżej nam do prognozy, która przewiduje stabilny rynek z tendencją do wyraźniejszego ożywienia popytu począwszy od 2. kwartału 2026 roku. Będzie to czas, gdy pozytywny impakt dadzą efekty już dokonanych i jeszcze spodziewanych obniżek stóp procentowych. Będzie to zdecydowanie kluczowy czynnik pro popytowy.

Zainteresowanie kupnem nowych mieszkań nadal wspierać będą atrakcyjne promocje deweloperów, co działa mocno stymulująco na rynek już od prawie roku. Jednakże wraz ze stopniowym wyczerpywaniem się oferty rabatów może być coraz mniej, a klienci będą szybciej finalizować transakcje.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii  

W ostatnich miesiącach możliwości nabywcze kupujących wzrosły, poprawiła się zdolność kredytowa i wzrósł poziom wynagrodzeń, przy jednoczesnej stabilizacji cen mieszkań. W 2026 roku spodziewamy się dalszego, stopniowego wzrostu sprzedaży. Kluczowym czynnikiem, napędzającym popyt, zarówno wśród klientów kredytowych, jak i inwestycyjnych będą kolejne obniżki stóp procentowych. Wyzwaniem pozostaną z kolei relatywnie wysokie koszty kredytu na tle Unii Europejskiej, które wciąż ograniczają dostępność finansowania w przypadku części nabywców.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Przewidujemy, że 2026 będzie początkiem ożywienia na rynku nowych mieszkań w związku z dokonanymi i planowanymi obniżkami stóp procentowych. Będzie to rok stabilnych cen i poziomu sprzedaży.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Obecne prognozy na 2026 rok sugerują, że popyt na mieszkania powinien utrzymywać się na stabilnym poziomie, a ceny w dużych miastach nadal będą rosły, choć już bardziej umiarkowanie, w granicach 3-5 proc. rocznie. Największym wsparciem dla rynku pozostaje poprawa zdolności kredytowej po obniżkach stóp procentowych, co w ostatnich miesiącach przełożyło się na realny wzrost możliwości nabywczych kupujących.

Warto jednak pamiętać, że na popyt coraz mocniej wpływają czynniki, które nie zależą od bieżących decyzji banku centralnego. To przede wszystkim zmiany demograficzne, rosnące oczekiwania co do jakości mieszkań i otoczenia oraz regulacje, takie jak reforma planowania przestrzennego czy wyższe standardy energetyczne i środowiskowe. Te procesy mogą ograniczać podaż i podnosić koszty realizacji inwestycji, co z kolei sprzyja dobrze zlokalizowanym projektom i pogłębia różnice cenowe między miastami i dzielnicami.

W efekcie rynek w 2026 roku będzie kształtowany nie tylko przez „twarde” dane makro, ale także przez to, jak deweloperzy i kupujący odnajdą się w nowych realiach, większych wymaganiach regulacyjnych i oczekiwaniu wyższej funkcjonalności mieszkań.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Zakładamy, że popyt w 2026 roku będzie około 10 procent wyższy niż w 2025 roku. Widzimy, że sprzedaż już jest bardziej dynamiczna niż w poprzednich miesiącach. Wynika to z dobrej koniunktury gospodarczej oraz ze stopniowego spadku stóp procentowych, które powodują, że kredyty hipoteczne są bardziej dostępne.

Edyta Kołodziej, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Nickel Development

Gdy zastanawiam się dzisiaj nad skalą popytu na mieszkania, jaką nasz rynek może rzeczywiście wygenerować, skłaniam się do wniosku, że czeka nas okres „podwyższonej normalności”. Nie przewiduję gwałtownego boomu, ale raczej rozszerzoną falę popytu, bardziej zorganizowaną, lepiej finansowaną i mniej impulsywną. Z danych za czwarty kwartał 2025 roku widać, że wiele gospodarstw domowych, przy niższych stopach procentowych i korzystniejszych warunkach kredytowych, ruszyło po zakup mieszkania.

Wniosków kredytowych znacząco przybyło, a nowy system scoringowy wprowadzany przez Biuro Informacji Kredytowej dodatkowo poprawia perspektywy wielu potencjalnych nabywców. W efekcie znacznie wzrosła zdolność kredytowa nabywców mieszkań. Realna szansa na nabycie „własnego M” staje się bardziej dostępna dla szerszego grona Polaków.

Wzrost popytu będzie jednak sterowany bardziej niż wcześniej przez zdrowe podstawy: chęć stabilizacji, aspiracje mieszkaniowe, ale i rozsądek finansowy. Nie spodziewam się gwałtownej fali spekulacyjnych zakupów, lecz raczej konsekwentnego, rozsądnego ruchu kupujących. Liczba zawieranych transakcji może jednak utrzymać się na poziomie wyższym niż średnia z ostatnich kilku lat.

Popyt hamować będą ograniczenia związane z podażą oraz kosztem mieszkań. Jeśli deweloperom nie uda się zdynamizować realizacji nowych projektów popyt napotkać może barierę podaży. To z kolei może prowadzić do wzrostu cen, co obniży dostępność mieszkań.

W mojej ocenie, popyt na mieszkania w 2026 roku będzie większy niż w ostatnich latach, ale co istotne, będzie to popyt przemyślany, selektywny i rozłożony w czasie. Dla tych, którzy mają stabilne finanse, dobrą historię kredytową i odpowiedni wkład własny pojawi się wreszcie realna i korzystna możliwość zakupu. Dla tych, którzy nie spełnią tych kryteriów rynek może pozostać poza zasięgiem. Rok 2026 zapowiada się więc jako rok, w którym zdolność nabywcza znaczącej części Polaków wzrośnie, a popyt ma szansę być jednym z najmocniejszych od wielu lat.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Jeżeli chodzi o popyt na mieszkania w 2026 roku, szacujemy, że utrzyma się on na poziomie zbliżonym do tego, który obserwujemy w czwartym kwartale 2025 roku, z delikatnym, kilkunastoprocentowym wzrostem. Nie spodziewamy się jednak wielkiego odbicia, a raczej stopniowej, stabilnej poprawy. Czynnikami, które mogą sprzyjać wzrostowi popytu, są przede wszystkim możliwe w drugiej części roku obniżki stóp procentowych. Jeżeli faktycznie do nich dojdzie, poprawi to dostępność kredytów mieszkaniowych i przełoży się na większą aktywność kupujących.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

W 2026 roku spodziewamy się, że popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim lub umiarkowanie wysokim poziomie, przede wszystkim dzięki poprawiającej się sytuacji finansowej gospodarstw domowych i stabilizacji warunków makroekonomicznych. Już w 2025 roku widzimy wyraźne ożywienie. Liczba wniosków o kredyty hipoteczne rośnie dynamicznie, co potwierdza, że kupujący wracają na rynek po okresie niepewności, związanej z wysokimi stopami procentowymi.

Popytowi sprzyjać będzie przede wszystkim spadek kosztu kredytu i rosnąca dostępność finansowania. Obniżki stóp procentowych w ostatnich kwartałach znacząco zwiększyły zdolność kredytową Polaków, a stabilny rynek pracy i wzrost wynagrodzeń dodatkowo poprawiły możliwości nabywcze wielu gospodarstw domowych. Jednocześnie należy pamiętać, że w Polsce nadal istnieje strukturalny deficyt mieszkań, szczególnie w największych miastach, co będzie utrzymywać silny popyt, zarówno w segmencie własnościowym, jak i inwestycyjnym.

Czynnikiem, który może ograniczać dynamikę popytu, są przede wszystkim wysokie ceny mieszkań i presja kosztowa w budownictwie, które mogą prowadzić do ograniczonej podaży nowych projektów.

Podsumowując, możliwości nabywcze kupujących w ostatnich miesiącach wyraźnie wzrosły, co w połączeniu z niedoborem mieszkań i stabilizacją makroekonomiczną pozwala oczekiwać, że w 2026 roku popyt pozostanie silny. Najbardziej aktywni będą kupujący w dużych miastach oraz nabywcy, poszukujący mieszkań jako inwestycji długoterminowej. Natomiast segment niższych cenowo nieruchomości będzie nadal najbardziej wrażliwy na koszty kredytu, poziom cen oraz dostępność podaży.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Zakładamy, że w 2026 roku popyt będzie utrzymywał się na stabilnym, choć bardziej zróżnicowanym poziomie niż w latach dynamicznego wzrostu. Sprzyjać mu będzie poprawiająca się dostępność kredytów, niższa inflacja oraz naturalny popyt wynikający z migracji do dużych miast i zmian demograficznych. Widzimy już, że zdolność kredytowa części kupujących wzrosła, a zainteresowanie finansowaniem hipotecznym jest wyraźnie większe niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Jednocześnie popyt ograniczać będą zmiany w uldze mieszkaniowej, co może osłabić zakupy inwestycyjne, a konkurencja rynkowa wydłuża proces decyzyjny po stronie klientów. W 2026 roku przewagę rynkową tworzyć będzie dobra lokalizacja, funkcjonalny metraż i przejrzysta komunikacja projektowa.

W naszej ocenie rynek zmierza w stronę większego pragmatyzmu po stronie nabywców. Możliwości zakupowe poprawiły się, ale decyzje są bardziej świadome i oparte na porównaniu wielu ofert. Ten kierunek będzie dominował także w 2026 roku.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Szacujemy, że popyt na mieszkania pozostanie stabilny lub umiarkowanie wzrośnie. Będzie temu sprzyjać, zarówno rosnąca siła nabywcza kupujących, większa dostępność kredytów oraz inwestycyjny charakter zakupu mieszkań w dużych miastach. Możliwości nabywcze klientów zauważalnie wzrosły w ostatnich miesiącach dzięki stabilizacji stóp procentowych oraz poprawie wynagrodzeń realnych. Z kolei ograniczeniem, z którym rynek będzie się mierzył będą rosnące koszty budowy.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

W 2026 roku spodziewamy się, że popyt na mieszkania we Wrocławiu pozostanie na stabilnym, a nawet lekko rosnącym poziomie. Rynek już dzisiaj pokazuje wyraźne ożywienie, a ostatnie miesiące przyniosły wzrost możliwości nabywczych klientów, przede wszystkim dzięki poprawie warunków kredytowych i stopniowym obniżkom stóp procentowych. To realnie zwiększyło dostępność finansowania oraz pozwoliło wielu rodzinom wrócić do rozmów o zakupie własnego mieszkania.

Popytowi w 2026 roku sprzyjać będzie niższe oprocentowanie kredytów, silne zapotrzebowanie na mieszkania w dynamicznie rozwijającym się mieście, jakim jest Wrocław oraz wysoka atrakcyjność nowych inwestycji. Oczywiście rynek będzie mierzył się także z wyzwaniami. Największym ograniczeniem może okazać się niewystarczająca podaż nowych mieszkań, co jest efektem mniejszej liczby rozpoczętych projektów w ostatnich latach. Jeśli tempo wprowadzania nowych inwestycji nie przyspieszy, dostępność lokali może stać się jednym z głównych czynników kształtujących rynek.

Podsumowując, w 2026 roku popyt na mieszkania powinien utrzymywać się na stabilnym poziomie. Poprawiające się możliwości finansowe kupujących i rosnące potrzeby mieszkaniowe Wrocławia będą silnym motorem rynku, a ograniczona podaż sprawi, że dobrze zaprojektowane inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach mogą cieszyć się szczególnie dużym zainteresowaniem.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Oczekujemy stabilnego popytu, wzmocnionego migracją do dużych ośrodków, rosnącymi wynagrodzeniami i dynamicznym rynkiem najmu. Popyt ograniczać mogą wysokie koszty budowy i niedobór atrakcyjnych gruntów. Możliwości nabywcze kupujących wzrosły dzięki poprawie dochodów i większej dostępności finansowania.