Co jest dziś największą barierą w zakupie mieszkań

Co stanowi obecnie największą przeszkodę dla osób planujących zakup mieszkania? Jakie czynniki mogłyby wpłynąć na zwiększenie popytu? Czy firmy deweloperskie przewidują wzrost sprzedaży w tym roku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.  

Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Sprzedaży i Marketingu w Develii

Bardzo dobre wyniki uzyskane przez nas w ubiegłym roku, szczególnie w jego końcówce, stanowią podstawę do pozytywnych prognoz. W 2026 roku planujemy sprzedaż na poziomie 3600–3800 mieszkań, czyli o ok. 10 proc. więcej rok do roku i przekazanie klientom kluczy do 3750-3950 lokali.

Jednocześnie zamierzamy wprowadzić do oferty i rozpocząć budowę 4350-4550 mieszkań. Silna pozycja finansowa oraz rozbudowany bank ziemi pozwalają nam elastycznie dostosowywać skalę działalności do realnego poziomu popytu. Choć dostęp do finansowania się poprawił, poziom oprocentowania nadal ogranicza zdolność zakupową części klientów. Na wzmocnienie popytu mogłyby wpłynąć dalsze obniżki stóp procentowych, większa stabilność regulacyjna oraz utrzymanie dobrej sytuacji na rynku pracy.

Zbigniew Juroszek, Prezes Zarządu Atal

Po serii obniżek stóp procentowych w Polsce zmniejszył się koszt kredytów hipotecznych. Przy sprzyjających warunkach zewnętrznych i makroekonomicznych można spodziewać się kontynuacji tego trendu i oprocentowania w okolicach 2-3 proc. Większość klientów realizuje teraz własne cele mieszkaniowe, np. dla poprawy życiowego standardu i w tej grupie widzimy jeszcze spory potencjał zakupowy, który wspierać może dalsza poprawa parametrów kredytowych.

Malejące stopy procentowe, a w efekcie pogarszająca się atrakcyjność lokat i obligacji, mogłyby też ożywić zakupy inwestycyjne. Niektóre z “modnych” aktywów, np. akcje spółek technologicznych czy nasz krajowy indeks WIG20 są na szczytach. To może rodzić obawy przed znaczącą korektą i skłonić kapitał do powrotu do stabilnych, rosnących w długim okresie aktywów, a takimi są nieruchomości. Toczące się na arenie międzynarodowej konflikty mogą ponadto zniechęcać Polaków do lokowania kapitału w egzotycznych z naszej perspektywy krajach, w których kontrola i zarządzanie nieruchomością jest utrudnione, a w skrajnych przypadkach niemożliwe. To oczywiście tylko dodatkowe strumienie popytowe, bo najważniejsi pozostają nabywcy chcący zaspokoić własne cele mieszkaniowe.

Ogólnie scenariuszem bazowym na ten rok jest dla nas stabilna odbudowa popytu na kluczowych rynkach w Polsce z naciskiem na takie ośrodki, jak Warszawa, Trójmiasto i Wrocław, które powinny performować najlepiej. Jesteśmy zdania, że duża kumulacja bieżącej podaży z czasem będzie słabnąć, czemu sprzyjałyby wspomniane obniżki stóp procentowych. Klienci mogą być także bardziej skłonni do zakupów mieszkań w gotowych inwestycjach, a takich będzie w tym roku wiele w naszym sprzedażowym portfolio.

Kamil Rutkowski, Prezes Zarządu Rutkowski Group

W ubiegłym roku obserwowaliśmy spore odbicie na rynku kredytów hipotecznych i w tym roku też prognozowany jest 20 proc. wzrost akcji kredytowej. Dostęp do finansowania przestaje być przeszkodą dla nabywców mieszkań. Na sprzedaż istotnie wpływają czynniki zewnętrzne, przede wszystkim niepewność polityczna i gospodarcza, która skłania klientów do zachowawczości w podejmowaniu długoterminowych zobowiązań.

Wysokie stopy procentowe nadal ograniczają zdolność kredytową części gospodarstw domowych. Ponadto, brak stabilnych, systemowych programów wsparcia dla kupujących powoduje, że wiele osób odkłada decyzję o zakupie w oczekiwaniu na ewentualne, nowe rozwiązania rządowe. Równolegle rosnące koszty utrzymania – energii, usług czy codziennych wydatków sprawiają, że klienci dokładniej analizują swoje budżety i podchodzą do inwestycji w nieruchomości z większą ostrożnością. Na rynek oddziałuje również duża konkurencja oraz utrzymujący się, wysoki poziom cen mieszkań, który jest wprost powiązany z rosnącymi kosztami realizacji inwestycji. W naszym przypadku dodatkowym czynnikiem jest sezonowość popytu, szczególnie widoczna na Mazurach, gdzie prowadzimy część inwestycji.

Jeśli chodzi o wzrost popytu, istotną rolę mogłyby odegrać przewidywalne i dobrze zaprojektowane programy wspierające zakup mieszkań. Każde systemowe rozwiązanie, które poprawia dostępność finansowania dla określonych grup nabywców, przekłada się na szybsze decyzje zakupowe i większą płynność sprzedaży. Duże znaczenie ma również dostępność i koszt kredytu. Na popyt pozytywnie wpływa także wzrost wynagrodzeń, który bezpośrednio przekłada się na lepszą zdolność finansową gospodarstw domowych.

Nie bez znaczenia pozostaje aktywność po stronie deweloperów. Odpowiednia polityka cenowa, czasowe promocje czy dodatkowe bonusy – takie jak miejsce postojowe, komórka lokatorska czy pakiety wykończeniowe – mogą być impulsem do przyspieszenia decyzji. Kluczowe jest jednak dopasowanie oferty do realnych potrzeb konkretnego rynku.

Podsumowując, zwiększenie popytu wymaga jednoczesnego działania kilku czynników: stabilnego otoczenia makroekonomicznego, przewidywalnej polityki kredytowej, rosnącej siły nabywczej klientów oraz elastycznej, dobrze sprofilowanej oferty. W tym roku przewidujemy wzrost poziomu sprzedaży mieszkań.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Rynek kredytów hipotecznych rzeczywiście się poprawia, niemniej w dużej mierze jest to refinansowanie kredytów hipotecznych już zaciągniętych. Czekamy na dalsze spadki stóp procentowych, które powinny wpłynąć na wzrost siły nabywczej osób kupujących pierwsze mieszkanie. Przewidujemy, że w tym roku w Warszawie wysokość sprzedaży będzie na lekko wyższym poziomie niż w 2025 roku. Rynek warszawski jest jednak już w równowadze, bo podaż jest zbliżona do średniego, rocznego popytu.

Monika Kudełko, Dyrektor ds. Strategii i  Komunikacji Marketingowej w Activ Investment

Choć dostęp do kredytu przestał być dziś główną barierą, sprzedaż wciąż hamują wątpliwości klientów oraz wyczekiwanie na kolejne programy rządowe i dopłaty do kredytów. Mimo, że w najbliższych latach nie należy spodziewać się nowych rozwiązań na szeroką skalę, po stronie kupujących nadal utrzymuje się silna nadzieja na wsparcie. Równocześnie relacja cen mieszkań do dochodów oraz rosnące koszty życia sprawiają, że decyzje o wieloletnim zobowiązaniu podejmowane są dziś znacznie ostrożniej.

Aby realnie zwiększyć popyt potrzebna jest przede wszystkim stabilność legislacyjna i jasne deklaracje, dotyczące polityki mieszkaniowej. Rynek lubi przewidywalność. Dodatkowym impulsem może być wysoka jakość oferty deweloperskiej, elastyczne harmonogramy płatności, gwarancje ceny, a także w naszym przypadku - ponad 30-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości, które buduje poczucie bezpieczeństwa. Przewidujemy, że rok zakończy się wzrostem sprzedaży, jednak będzie to proces stopniowy. Wchodzimy w etap stabilizacji i dojrzalszego, bardziej racjonalnego optymizmu.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Mimo prognozowanego wzrostu akcji kredytowej i poprawy dostępności finansowania rynek mieszkaniowy nie wszedł jeszcze w fazę wyraźnego ożywienia. Dziś główne bariery mają charakter bardziej psychologiczny i strukturalny niż finansowy, choć kluczowym czynnikiem pozostaje wysoka baza cenowa w największych miastach, która skłania kupujących, nawet posiadających zdolność kredytową do dużej selektywności przy podejmowaniu decyzji zakupowych. Przy rekordowej podaży mieszkań, przekraczającej 60 tys. ofert w największych aglomeracjach, presja czasu praktycznie zniknęła. Nabywcy mają komfort porównywania ofert i cierpliwie czekają na korekty lub okazje cenowe, które jednak nie dla wszystkich ofert mają szansą nadejść.

Obecnie rynek opiera się przede wszystkim na popycie naturalnym, generowanym przez osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby. Jest on zdrowszy i bardziej stabilny niż popyt stymulowany programami dopłat, ale jednocześnie cechuje się mniejszą dynamiką. Istotnym czynnikiem wpływającym na obecną sytuację jest również wysoki udział mieszkań gotowych do odbioru, będący konsekwencją dużej liczby projektów uruchomionych w czwartym kwartale 2023 roku. Deweloperzy reagowali wówczas na deficyt podaży oraz zapowiedzi programów wsparcia kredytobiorców, co przełożyło się na kumulację nowych inwestycji.

W efekcie pod koniec 2025 roku udział lokali gotowych w ofercie rynkowej wzrósł do ok. 20 proc. Dlatego rok 2026 może mieć charakter „dwóch prędkości”. Pierwsza połowa roku będzie okresem stabilizacji i stopniowego wchłaniania nadwyżki gotowych mieszkań, czemu mogą towarzyszyć punktowe promocje cenowe. Wyraźniejszego wzrostu dynamiki sprzedaży można oczekiwać w drugiej części roku, wraz z dalszą poprawą dostępności kredytów, wzrostem wynagrodzeń oraz stopniowym dostosowaniem oczekiwań cenowych kupujących do nowych realiów rynkowych.

Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

W tym roku również prognozowany jest około 20-procentowy wzrost akcji kredytowej, co oznacza, że dostęp do finansowania przestaje być główną barierą dla osób planujących zakup mieszkania. Istotnym czynnikiem jest jednak ograniczona podaż w atrakcyjnych lokalizacjach oraz niepewność regulacyjna. Klienci wciąż czekają na ostateczne decyzje dotyczące ewentualnych programów wsparcia czy zmian w polityce kredytowej. Na zwiększenie popytu mogłyby wpłynąć przede wszystkim obniżki stóp procentowych, dalszy wzrost realnych wynagrodzeń oraz stabilne, przewidywalne otoczenie regulacyjne. Znaczenie miałaby również większa dostępność mieszkań w segmencie popularnym, najlepiej dopasowanych do możliwości finansowych nabywców.

Zakładamy, że w tym roku poziom sprzedaży może umiarkowanie wzrosnąć, jednak będzie to raczej stabilizacja i stopniowa poprawa niż dynamiczne odbicie, jakie obserwowaliśmy po wprowadzeniu programów dopłat. Rynek w coraz większym stopniu opiera się dziś na realnym, naturalnym popycie wynikającym z potrzeb mieszkaniowych.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Rzeczywiście widzimy, że wzrost akcji kredytowej następuje. Obecnie jednak znaczną część udzielanych kredytów przeznacza się na refinansowanie istniejących zobowiązań, a nie na finansowanie nowych zakupów mieszkań. Wciąż utrzymuje się wysoki poziom podaży, przewyższający realny popyt, szczególnie poza Warszawą i Trójmiastem, co sprawia, że rynek musi najpierw wchłonąć obecną ofertę. W zeszłym roku obniżki stóp procentowych pozytywnie wpłynęły na popyt. W tym roku do jednej już doszło a kolejne korekty są prognozowane na następne miesiące. W tym roku planujemy zwiększenie sprzedaży względem roku ubiegłego, ale w niewielkim stopniu, jednocześnie dostosowujemy ofertę do aktualnych warunków rynkowych i oczekiwań klientów.

Witold Kikolski, Członek Zarządu MS Waryński Development S.A.

Mimo wyraźnej poprawy dostępności kredytów hipotecznych i prognozowanego wzrostu akcji kredytowej, rynek mieszkaniowy nadal funkcjonuje w wymagającym otoczeniu kosztowym. Wysokie ceny gruntów, rosnące koszty realizacji inwestycji oraz wymogi formalno-administracyjne przekładają się na poziom cen mieszkań, co wpływa na ostrożność części klientów w podejmowaniu decyzji zakupowych.

Jednocześnie obserwujemy stopniową poprawę nastrojów po stronie popytu. Stabilizacja stóp procentowych, przewidywalność polityki kredytowej banków oraz większa transparentność otoczenia regulacyjnego sprzyjają odbudowie zaufania nabywców. Istotnym impulsem dla rynku byłoby także usprawnienie procesów administracyjnych oraz zwiększenie dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

W oparciu o bieżące dane rynkowe oraz obserwowane zainteresowanie klientów zakładamy umiarkowany wzrost sprzedaży mieszkań w tym roku. Dynamika będzie jednak uzależniona od utrzymania stabilnych warunków makroekonomicznych oraz kosztów realizacji nowych projektów.

Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu, Grupa CTE

Banki wracają do aktywnej akcji kredytowej, a zdolność kredytowa klientów rośnie. To ważna zmiana po bardzo trudnym okresie w latach 2022–2023, ale sama poprawa dostępności kredytów nie oznacza automatycznie wyraźnego wzrostu sprzedaży mieszkań.

Największą barierą dla wielu kupujących pozostaje dziś ogólna dostępność finansowa zakupu mieszkań. Nie wynika ona wyłącznie z poziomu cen nieruchomości. W praktyce kluczowe są wysokie koszty finansowania kredytu oraz konieczność zgromadzenia znaczącego wkładu własnego, który w dużych miastach często oznacza kilkaset tysięcy złotych. Dla wielu gospodarstw domowych to nadal poważna przeszkoda. Na popyt wpływa także niepewność dotycząca przyszłych programów wsparcia rynku mieszkaniowego. Część klientów odkłada decyzję zakupową, czekając na potencjalne dopłaty czy preferencyjne kredyty. Warto wrócić do rozmowy o rozsądnych programach wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania dla młodych rodzin.

Zakładamy jednak, że w tym roku sprzedaż mieszkań powinna umiarkowanie wzrosnąć, głównie dzięki poprawie dostępności kredytów i stabilizowaniu się sytuacji gospodarczej. Nie spodziewamy się jednak gwałtownego boomu. Rynek będzie raczej wracał do bardziej zrównoważonego tempa sprzedaży.  

Damian Tomasik, Prezes Alter Investment

Obniżki stóp procentowych wyraźnie poprawiają dostępność kredytów hipotecznych i zwiększają możliwości zakupu mieszkań przez klientów. To czynnik, który może realnie pobudzić popyt na rynku w najbliższych kwartałach. Jednak problem, który od lat pozostaje bez zmian, to niestabilne i skomplikowane otoczenie prawne. Przygotowanie projektu mieszkaniowego trwa zwykle od 2 do 5 lat i w tym czasie przepisy mogą zmieniać się kilkukrotnie. Dodatkowo, nowe regulacje są często różnie interpretowane w różnych miastach czy urzędach.

To powoduje, że inwestorzy działają w warunkach dużej niepewności. Ryzyko rośnie, projekty się wydłużają, a koszty przygotowania inwestycji rosną. W efekcie ostatecznie płaci za to rynek, bo te koszty przenoszą się na ceny mieszkań. Stabilne i przewidywalne prawo byłoby dziś jednym z najważniejszych impulsów dla rozwoju rynku mieszkaniowego.

Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital

Według analiz rynkowych zdolność kredytowa Polaków rośnie dzięki wzrostowi płac, ale nadal zdarza się, że nie nadąża za cenami. Negatywnie rzutuje też niepewność wokół polityki mieszkaniowej rządu oraz rosnące koszty życia. Czynnikiem najsilniej stymulującym popyt byłyby wyraźne obniżki stóp procentowych przez RPP, co realnie obniżyłoby koszt pieniądza.

W 2026 roku przewidujemy umiarkowany wzrost sprzedaży na poziomie całego rynku, napędzany odroczonym popytem i stabilizacją cen. Jesteśmy zdania, że o ile nie możemy kontrolować decyzji regulatora (RPP czy rządu), jako deweloper możemy pobudzać popyt dzięki elastyczności finansowej wobec klientów. W przypadku naszych inwestycji proponujemy więc harmonogramy płatności maksymalnie dostosowane do możliwości naszych nabywców. Dziś rynek odchodzi od sztywnej polityki cenowej, a elastyczne harmonogramy płatności, np. 20/80 czy nawet 0/100, jak w przypadku naszej inwestycji NOW w Łodzi czy rabaty przy szybkich transakcjach są coraz częstsze.