Jak wprowadzenie REIT-ów wpłynie na rynek mieszkaniowy

W jakim stopniu REIT-y (Real Estate Investment Trusts) podbiją aktywność w sektorze PRS (Private Rented Sector) w Polsce? Czy ta forma inwestowania sprawdzi się na naszym rynku? Jak szybko może wzrosnąć oferta mieszkań na wynajem? Czy deweloperzy planują zwiększyć swój udział w sektorze PRS? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Fundusze typu REIT to rozwiązanie, które od lat z powodzeniem funkcjonuje w wielu krajach, umożliwiając inwestorom indywidualnym czerpanie korzyści z finansowania projektów, które wcześniej, ze względu na swoją skalę, dostępne były tylko dla dużych graczy. W kontekście Polski, jeśli nowa ustawa stworzy sprzyjające warunki dla REIT-ów mieszkaniowych, możemy spodziewać się zwiększenia aktywności inwestorów, co przełoży się na wzrost liczby budowanych mieszkań na wynajem w sektorze PRS. 

W 2025 roku, oprócz rozbudowy portfela projektów firmy w największych miastach Polski, zarówno w segmencie popularnym, jak i o podwyższonym standardzie oraz premium, planujemy realizację co najmniej dwóch inwestycji w sektorze living (PRS oraz prywatnych akademików). W styczniu br. zakupiliśmy grunt w centrum Wrocławia pod budowę akademika na około 600 pokoi.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Wprowadzenie REIT-ów w Polsce z pewnością wpłynie na sektor mieszkaniowy, zwiększając dostępność kapitału i aktywność w segmencie PRS. Dzięki tej formie inwestowania można spodziewać się wzrostu liczby mieszkań na wynajem, szczególnie w dużych miastach, co wpłynie nie tylko na poprawę dostępności lokali, ale także na ich jakość. REIT-y sprzyjają także rozwojowi nowych inwestycji mieszkaniowych.

Nasza firma, biorąc pod uwagę rosnący potencjał rynku wynajmu instytucjonalnego, nie wyklucza w przyszłości zwiększenie zaangażowania w tym segmencie, widząc w nim interesującą szansę na długoterminowy rozwój.

Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu Atal, dyrektor finansowy

Biorąc pod uwagę popularność sektora mieszkaniowego wśród inwestorów, REIT-y mogłyby być ciekawą alternatywą do generowania stabilnego przychodu w dłuższej perspektywie. Jest to w Polsce niedostępna w tej chwili formuła inwestycyjna. Zmiany legislacyjne mogłyby ją spopularyzować, choć wydaje się, że jeszcze długo będzie ona mieć marginalne znaczenie w portfelach oszczędnościowych Polaków. Chętniej inwestujemy bowiem we własność jako taką, niż jednostki partycypacji w niej. Z pewnością przykłady nietrafionych inwestycji, np. w condohotele czy inne prywatne przedsięwzięcia na rynku nieruchomości, pogorszyły postrzeganie tej i podobnych form lokowania kapitału.

Sektor PRS odgrywa w działalności nszej firmy znikomą rolę. Nigdy nie byliśmy optymistami, co do jego przyszłości w Polsce, ze względu na otoczenie rynkowe i przyzwyczajenia Polaków. Samo wprowadzenie REIT-ów nie spowoduje natychmiast wielkiego boomu inwestycyjnego w sektorze mieszkaniowym. Mimo to rynkowy udział tego modelu biznesowego ma potencjał wzrostowy. Wiele zależy od szczegółowych regulacji, które ewentualnie zostaną wdrożone. To nie pierwsza inicjatywa ustawodawcza w tym zakresie. Niestety może się okazać, że nie ostatnia, jeśli nie zakończy się powodzeniem lub przyjęte rozwiązania będą nieatrakcyjne dla inwestorów.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Wprowadzenie REIT-ów może znacząco wpłynąć na rynek mieszkaniowy, zwłaszcza na rozwój najmu instytucjonalnego. Jeśli regulacje będą sprzyjające, zwiększy się dostępność kapitału na inwestycje, w mieszkania na wynajem, co z kolei może przełożyć się na większą podaż lokali. To mogłoby także zwiększyć płynność rynku i przyciągnąć nowych inwestorów. Od dłuższego czasu uważnie monitorowaliśmy sektor PRS i poszukiwaliśmy partnera do realizacji takiego projektu. Ostatecznie, po przeanalizowaniu wszystkich opcji, w ubiegłym roku sprzedaliśmy działkę z zatwierdzonym projektem przy ulicy Obrzeżnej w Warszawie firmie Speedwell.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Przy obecnych stopach zwrotu nie przewidujemy, aby wprowadzenie REITów w najbliższym czasie w znaczący sposób wpłynęło na rynek. Takie narzędzie pozwoli na ściągnięcie większej ilość kapitału na rynek jednak nie zmieni to faktu, że zasadniczym problemem mieszkalnictwa w Polsce jest brak polityki mieszkaniowej i dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Renata McCabe Kudła, Country Manager, Grupo Lar Polska

Mamy dużą nadzieję, że projekt wprowadzenia REIT-ów ziści się w 2025 roku. W Hiszpanii Grupo Lar jest zarządzającym REITu o nazwie Lar Espana, który ma już ponad 10-letnią historię związaną z centrami handlowymi. Jeśli chodzi o możliwość stworzenia REITów, które zainwestowałyby w nieruchomości mieszkalne w celu najmu wierzymy, że mogłoby to zwiększyć aktywność polskich inwestorów na rodzimym rynku. Byłaby to możliwość dla inwestorów indywidualnych do zainwestowania w rynek najmu w sposób bardziej ustrukturyzowany i różnorodny, niż jest to obecnie możliwe.

Jeśli chodzi o udział Grupo Lar w Polsce w segmencie PRS, jest to rynek, który obserwujemy i w którym planujemy być obecni. Czekamy na obniżki stóp procentowych, które na dziś nas hamują w tej dziedzinie.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Wprowadzenie REIT-ów w sektorze mieszkaniowym będzie miało przede wszystkim stabilizujący wpływ na rynek, zwłaszcza w pierwszym okresie. Choć efekt początkowo może być niewielki, w ciągu roku, dwóch lat powinien się on nasilić szczególnie na rynku najmu.

Uważamy, że REIT-y będą stanowiły formę inwestowania, która może przyciągnąć klientów i stanowić atrakcyjną alternatywę oszczędnościową. Fakt, że ludzie będą gromadzili w ten sposób swoje oszczędności, powinien spowodować wzrost dostępnego kapitału, co przyczyni się do większego doinwestowania rynku. Stworzy to szansę na rozwój większej liczby projektów, a to z kolei może wpłynąć na poziom cen i sprzedaży na rynku deweloperskim. Silny rynek najmu stanie się przeciwwagą dla agresywnego rynku deweloperskiego. Nasza firma obecnie otwiera się na rynek PRS.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment 

Wprowadzenie REIT-ów na polski rynek może być jednym z kluczowych impulsów do rozwoju sektora mieszkań na wynajem i stanowić fundament pod dalsze zmiany w strukturze rynku nieruchomości. W krajach rozwiniętych, takich jak USA czy Niemcy, tego typu fundusze są istotnym elementem stabilizującym rynek mieszkaniowy, umożliwiając inwestowanie w nieruchomości szerokiemu gronu inwestorów, a jednocześnie zwiększając dostępność mieszkań na wynajem długoterminowy. 

Obecnie w Polsce sektor PRS (Private Rented Sector) rozwija się dynamicznie, ale nadal jest w fazie wzrostu i stanowi niewielki procent całego rynku mieszkaniowego. Upowszechnienie REIT-ów może znacząco zwiększyć skalę tego segmentu, przyciągając kapitał instytucjonalny i zachęcając do budowy nowych mieszkań przeznaczonych wyłącznie na wynajem. To odpowiedź na zmieniające się potrzeby rynku. Coraz więcej osób, szczególnie wśród młodszego pokolenia, traktuje wynajem jako wygodniejszą i bardziej elastyczną alternatywę wobec zakupu nieruchomości na kredyt, zwłaszcza w warunkach wysokich stóp procentowych i ograniczonej zdolności kredytowej. 

REIT-y mogą zatem nie tylko zwiększyć podaż mieszkań, ale także poprawić jakość oferty najmu, wprowadzając na rynek profesjonalnie zarządzane budynki z długoterminowym podejściem do utrzymania nieruchomości. Obecnie w samym Gdańsku posiadamy trzy projekty w przygotowaniu oraz kilkanaście zrealizowanych inwestycji w różnych częściach kraju. Wprowadzenie REIT-ów na polski rynek z pewnością wpłynie na zwiększenie naszego zaangażowania w ten segment.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

REIT-y pozwalają na pozyskanie kapitału od inwestorów indywidualnych i instytucji, udostępniając ten rynek mniejszym inwestorom, którzy nie muszą posiadać dużego kapitału na zakup nieruchomości. Umożliwiają i znacznie zwiększają atrakcyjność inwestowania w rynek mieszkaniowy.

Pozyskanie przez deweloperów niedostępnego wcześniej kapitału może wspierać finansowanie budowy nowych projektów mieszkaniowych, a w praktyce zwiększać podaż mieszkań na wynajem, zwłaszcza w segmencie najmu instytucjonalnego. Szczególnie w dużych miastach może być to odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie na rynku.

Wzrost płynności kapitału w sektorze PRS może też przyciągnąć na polski rynek nowych graczy, w tym fundusze zagraniczne. REIT-y mogą więc stanowić ważny element strategii rozwoju firm deweloperskich, które działają lub planują działalność w segmencie PRS. Ale ostateczny ich sukces w Polsce będzie zależał od szczegółów legislacyjnych, takich jak opodatkowanie, regulacje dotyczące dystrybucji zysków oraz kwestie związane z zarządzaniem aktywami.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Robyg i Vantage

Wprowadzenie REIT-ów (Real Estate Investment Trusts) w Polsce, jeśli zostanie odpowiednio wdrożone, może mieć istotny wpływ na sektor mieszkaniowy, w tym na dostępność mieszkań oraz aktywność w segmencie PRS (Private Rental Sector).

REIT-y mają potencjał, aby zwiększyć dostępność finansowania w sektorze mieszkaniowym, ponieważ umożliwiają inwestorom indywidualnym oraz instytucjonalnym lokowanie kapitału w nieruchomości. Wprowadzenie REIT-ów, zwłaszcza w kontekście sektora PRS, może zachęcić do większych inwestycji w budowę nowych mieszkań, szczególnie w dużych miastach, gdzie popyt na wynajem jest duży.

Jeśli deweloperzy będą mogli pozyskiwać kapitał z rynku za pomocą REIT-ów, może to spowodować wzrost liczby inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, umożliwiając inwestorom mniejszym (indywidualnym) uczestniczenie w rynku nieruchomości, nawet przy stosunkowo niskim kapitale początkowym. Przesunięcie aktywności na wynajem, a nie sprzedaż, może być także odpowiedzią na zmieniające się preferencje społeczne, gdzie coraz więcej osób decyduje się na wynajem zamiast kupowania nieruchomości.

Ile kosztują najtańsze, nowe mieszkania

 W jakich cenach są najtańsze mieszkania w ofercie deweloperów? Jaką mają powierzchnię? W których osiedlach są dostępne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.  

 

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

W naszej ofercie najtańsze mieszkania, w cenie około 380 tys. zł dostępne są w gdańskiej inwestycji Południe Vita oraz w projekcie Unii Lubelskiej w Poznaniu. Są to kompaktowe lokale o powierzchni około 30 mkw.

Jeśli chodzi o cenę za metr kwadratowy, najniższe stawki – od 8 tys. zł dotyczą głównie większych mieszkań w osiedlu Południe Vita w Gdańsku oraz inwestycji Ogrody Wojszyce we Wrocławiu. Projektujemy naszą ofertę tak, aby w każdej lokalizacji, w której realizujemy inwestycje, klienci mogli znaleźć mieszkanie dopasowane do swoich potrzeb i możliwości finansowych.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

W Gliwicach w inwestycji Ogrody Andersa mamy w sprzedaży mieszkanie o powierzchni 26 mkw. w cenie 278 949 zł. W krakowskim projekcie Skwer Harmonia jest do nabycia 30 metrowy lokal za 377 468 zł. W Łodzi w osiedlu Atal Aura na kupujących czeka kawalerka o powierzchni 26 mkw. w kwocie 303 624 zł. W poznańskiej inwestycji Naramowice Odnova za mieszkanie o metrażu 32 mkw. trzeba zapłacić 372 528 zł.

W warszawskim Osiedlu Poematu lokal o powierzchni 35 mkw. dostępny jest w cenie 503 295 zł. We wrocławskim projekcie Strachowicka najtańsze mieszkanie o metrażu 33 mkw. można kupić za około 430 tys. zł. W Gdańsku w Osiedlu Przyjemne lokal wielkości 27 mkw. jest w sprzedaży za 363 768 zł.       

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Cena mieszkań w naszych inwestycjach uzależniona jest od lokalizacji oraz standardu wykończenia. Aktualne najtańsze mieszkanie w naszej ofercie znajduje się w projekcie Panoramiqa w Poznaniu i kosztuje 444 715 zł.

Katarzyna Mirota, Board Member, Matexi Polska

Posiadamy zróżnicowaną ofertę, zarówno pod względem standardu inwestycji, ceny jak i lokalizacji. Najtańsze mieszkania pod względem ceny brutto za całość mamy w Warszawie na terenie Włoch w inwestycji XYZ Place. Ceny zaczynają się tu od 544 tys. za kawalerkę o powierzchni 28,36 mkw.

Na rynku krakowskim najtańsze mieszania oferujemy w inwestycji Takt Lirników. Cena kawalerki o powierzchni 26,34 mkw. wynosi 482 tys. zł.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Obecnie najtańszą propozycją w naszej ofercie jest mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 33 mkw., które jest dostępne w gdańskiej inwestycji Wolne Miasto w cenie całkowitej brutto 429 tys. zł.  

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Aurec Home

Nasze inwestycje powstają w zielonych dzielnicach Warszawy, takich jak Włochy, Ursus i Białołęka. W Miasteczku Jutrzenki Dzielnica Lawendy, które oferuje ostatnie trzypokojowe mieszkania, ceny oscylują w okolicach 820 tys. zł. Z kolei w industrialnym kompleksie Fabrica Ursus, który proponuje mieszkania o metrażu od 32 mkw. ceny zaczynają się od 527 tys. zł.

Niedawno wprowadziliśmy do oferty przedsprzedaż mieszkań w nowym osiedlu My Forest. To wyjątkowe miejsce charakteryzuje się ekologicznymi rozwiązaniami oraz prywatnym lasem o powierzchni 4 000 mkw. dostępnym tylko dla mieszkańców. Ceny mieszkań w My Forest zaczynają się od 421 tys. zł.

Anastasia Prusiecka, Dział Sprzedaży Folwark Jankowice, Grupa Konkret

Aktualnie w ofercie Grupa Konkret posiada jedną inwestycję zlokalizowaną na skraju aglomeracji poznańskiej w Jankowicach. Projekt Folwark Jankowice to osiedle, które łączy w sobie kameralną zabudowę wielorodzinną, budynki szeregowe i domy jednorodzinne. Jest to więc oferta skierowana do szerokiej grupy odbiorców. Łączy ich jedno. Chcą mieszkać pod miastem w otoczeniu przyrody, a to gwarantuje blisko 18 ha park pałacowy, z którym bezpośrednio sąsiaduje inwestycja. Biorąc pod uwagę budynki wielorodzinne, najtańsze mieszkania w naszej ofercie kosztują niecałe 390 tys. zł brutto. W tej cenie klient otrzymuje dwupokojowy lokal o powierzchni około 38 mkw. z balkonem o powierzchni od 8 do 10 mkw. Co istotne, takie lokale posiadamy jeszcze w budynkach już oddanych do użytku, a więc klient odbiera klucze do nowego M zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Najatrakcyjniejszą cenowo ofertę posiadamy w inwestycji Lokum la Vida, realizowanej na wrocławskich Sołtysowicach. Za 499 tys. zł dostępne jest tu dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 33,1 mkw., obejmujące pokój dzienny z aneksem kuchennym, ustawną sypialnię oraz łazienkę. Do lokalu przynależy także loggia. To doskonały wybór dla osób poszukujących mieszkania na start. 

W cieszącej się dużą popularnością inwestycji Lokum Porto, położonej na Starym Mieście we Wrocławiu, oferujemy mieszkanie o metrażu 32,5 mkw. w cenie 599 tys. zł. Znajduje się w nim pokój z aneksem kuchennym oraz łazienka. Dzięki przemyślanemu układowi istnieje możliwość wydzielenia wygodnej strefy sypialnianej. Dodatkowym atutem jest duża loggia o powierzchni ponad 8 mkw. Znakomita lokalizacja osiedla sprawia, że jest to ciekawa propozycja dla inwestorów szukających lokali pod wynajem.

Z kolei na osiedlu-ogrodzie Lokum Verde, usytuowanym na wrocławskim Zakrzowie, proponujemy trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 50,3 mkw., którego cena w stanie deweloperskim wynosi 669 tys. zł. Lokal posiada pokój dzienny z aneksem kuchennym, dwie sypialnie, łazienkę oraz osobną toaletę. Z przynależącej do niego loggii rozpościera się widok na zielony dziedziniec, wypełniony różnorodną roślinnością. To idealna opcja dla osób ceniących spokój i bliskość natury.

W podwrocławskiej Sobótce, w unikalnej inwestycji Lokum Monte, położonej tuż przy Ślężańskim Parku Krajobrazowym, oferujemy ostatnie dostępne lokale. Najtańszy z nich to dwupoziomowe, czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 88,6 mkw., w cenie 649 tys. zł. Dodatkowymi atutami jest kameralna zabudowa osiedla, gwarantująca większy komfort życia i poczucie prywatności oraz strefa SPA z basenem, dostępna wyłącznie dla mieszkańców.

Piotr Rojek, Kierownik Handlowy Megapolis

W ramach bieżących inwestycji realizowanych przez Megapolis, koncentrujemy się przede wszystkim na lokalach mieszkaniowych. Najbardziej atrakcyjne cenowo oferty znajdują się na Osiedlu OZON, usytuowanym w północnej części Krakowa. Są to mieszkania z ogródkami, w których powierzchnia terenu zielonego często przewyższa metraż samego lokalu, co stanowi dodatkowy atut. Podobne proporcje występują również w przypadku mieszkań z przestronnymi tarasami.

W najkorzystniejszej cenie, wynoszącej 12 800 zł za mkw., dostępne jest mieszkanie o powierzchni 67 mkw., do którego przynależy ogród o powierzchni 107 mkw. Poza indywidualnie dobieranymi warunkami proponujemy naszym klientom unikalny na skalę województwa system finansowania        1 proc./99 proc., który umożliwia elastyczne i wygodne warunki zakupu, ułatwiając realizację inwestycji.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development

W Warszawie najtańsze mieszkanie z naszej oferty znajduje się w inwestycji Miasto Moje VIII. To lokal o powierzchni 25,41 mkw., a jego cena wynosi 424 724 zł. W Poznaniu najtańszym lokalem jest mieszkanie z projektu Grunwald Między Drzewami II. Jego cena to 492 550,22 zł za 38,64 mkw.

We Wrocławiu najniższa oferta pochodzi z inwestycji Viva Jagodno. Lokal o powierzchni 48,17 mkw. można kupić w cenie 616 961 zł. W Szczecinie natomiast najtańsze mieszkanie można znaleźć w Nowej Północy 1B. Lokal o powierzchni 26,09 mkw. kosztuje około 300 tys. zł.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Najtańszym mieszkaniem spośród naszej oferty jest mieszkanie jednopokojowe oznaczone numerem M021, znajdujące się w inwestycji ULTRADOM w Radomiu. Powierzchnia mieszkania wynosi 26,60 mkw., a jego wartość to 215 460 zł.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Aktualnie Grupa Waryński koncentruje się na realizacji inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach. W ramach tego projektu najtańsze mieszkanie to starannie zaprojektowany lokal o powierzchni ponad 38 mkw., którego cena całkowita wynosi 471 936 zł brutto. Inwestycja Stacja Ligocka charakteryzuje się doskonałą lokalizacją, zapewniającą wygodny dostęp do komunikacji miejskiej oraz pełnej infrastruktury, co czyni ją atrakcyjną propozycją, zarówno dla osób szukających pierwszego mieszkania, jak i inwestorów.

To mieszkanie to doskonała okazja dla ludzi poszukujących nowoczesnego, funkcjonalnego lokalu w jednym z najdynamiczniej rozwijających się miast Polski. Dzięki odpowiedniemu rozplanowaniu przestrzeni, zapewnia ono komfortowe warunki do życia, a przy tym stanowi konkurencyjną ofertę na rynku lokalnym.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment 

Alter Investment jest deweloperem gruntowym, specjalizującym się w pozyskiwaniu, uszlachetnianiu i przygotowywaniu nieruchomości pod inwestycje budowlane. Nasza działalność koncentruje się na dostarczaniu atrakcyjnych gruntów z pełnym przygotowaniem prawnym i administracyjnym, w tym z uzyskanymi pozwoleniami na budowę. 

Obecnie nie prowadzimy bezpośredniej sprzedaży mieszkań, lecz oferujemy starannie przygotowane tereny inwestycyjne, które umożliwiają realizację wysokiej jakości projektów deweloperskich. Dzięki temu nasi partnerzy, deweloperzy i inwestorzy mogą szybko i efektywnie rozpocząć budowę, odpowiadając na potrzeby rynku mieszkaniowego. 

W miastach, w których działamy, posiadamy grunty przeznaczone zarówno pod zabudowę wielorodzinną, jak i projekty komercyjne, w tym obiekty przeznaczone na wynajem długoterminowy. Nasze inwestycje obejmują strategiczne lokalizacje w dynamicznie rozwijających się regionach, m.in. w Trójmieście.

Komu przyniesie korzyści program Pierwsze klucze

Jak wielu nabywców mieszkań skorzysta z programu Pierwsze klucze, jeśli w jego ramach będzie można kupić tylko używane mieszkania w cenie do 10-11 tys. zł/mkw.? Jakie lokalizacje obejmie? Do kogo jest adresowany? Jakie korzyści może przynieść rynkowi? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mirosław Bednarek, Regional Business Director, prezes Matexi Polska

Dobrze, że po miesiącach oczekiwania wreszcie poznaliśmy wstępne plany resortu dotyczące wsparcia mieszkalnictwa w naszym kraju. Każdy program, który przybliża potrzebujących do posiadania własnego lokum, zasługuje na uznanie. Cieszy również fakt, że środki zostaną przeznaczone na budownictwo komunalne i społeczne oraz wsparcie zakupu mieszkań z rynku wtórnego. Szkoda, że z pomocy państwa wyłączone zostały osoby pragnące kupić nowe mieszkania. Ograniczy to wybór kupujących oraz dostęp do nowoczesnych lokali.

Warto pamiętać, że nowe inwestycje spełniają najwyższe standardy efektywności energetycznej i jakości budownictwa, co ma kluczowe znaczenie dla komfortu i kosztów utrzymania mieszkań w długim terminie. Wyłączenie rynku pierwotnego z programu rządowego może natomiast paradoksalnie zwiększyć popyt na nowe mieszkania. Potencjalni nabywcy, którzy dotąd zwlekali z decyzją o zakupie, właśnie otrzymali sygnał, że nie ma już na co czekać. Mogą teraz skorzystać ze stabilizacji cen na rynku pierwotnym, poszukiwać okazji i negocjować rabaty.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Nie widzimy w tym programie korzyści dla gospodarki w szerszym ujęciu. Nie wspiera produkcji, nie sprzyja kreacji nowych miejsc pracy i nie przysporzy dochodów budżetowi państwa. Zapowiedź wyłączenia z programu rynku pierwotnego można uznać za zaskakującą, ze względu na strukturę produkcji mieszkaniowej w Polsce, w której deweloperzy od lat mają ponad 90 proc. udział w segmencie budownictwa wielorodzinnego.

Ograniczenie programu do rynku wtórnego promuje starszą substancję mieszkaniową, mniej atrakcyjną pod względem technicznym i mniej efektywną energetycznie. Ponadto, może spowodować wzrost cen w mniejszych miastach. Na rynki w dużych aglomeracjach, gdzie działają czołowi deweloperzy, będzie miał natomiast ograniczony wpływ ze względu na zaproponowane limity cenowe. To wszystko stawia pod znakiem zapytania cele przedstawionego programu i znacząco zawęża grono jego odbiorców oraz dostępną w tych ramach ofertę.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Wprowadzenie programu ograniczającego wsparcie wyłącznie do rynku wtórnego to duże zaskoczenie i obawiamy się potencjalnych szkód, które ta decyzja może wyrządzić na rynku. Po pierwsze, założone limity cenowe zmuszą do kupowania mieszkań zlokalizowanych na peryferiach lub znajdujących się w złym stanie technicznym, wymagających dużych nakładów na remonty. Utrzymanie takich mieszkań i wynikające z tego opłaty eksploatacyjne są też często dużo wyższe.

Dodatkowo, w mniejszych miastach program może wywołać wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym, skłaniając do ich sztucznego windowania. W małych miastach spodziewamy się także zmniejszenia skali inwestycji i ograniczenia dostępności mieszkań, co nie pomoże w zaspokajaniu polskiego głodu mieszkaniowego. Dalsze zmniejszanie liczby nowych inwestycji nie ominie też zapewne większych ośrodków miejskich. Kolejnym następstwem rządowej decyzji może być upadek małych deweloperów działających w niewielkich miejscowościach, a także wielu firm budowlanych i generalnych wykonawców, którzy jeszcze przed ogłoszeniem zasad programu znajdowali się w tarapatach.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Po długim okresie niepewności pozytywnie oceniamy pojawienie się nowej propozycji rządu dotyczącej wsparcia nabywców mieszkań, ponieważ przyczyni się ona do ograniczenia spekulacji na rynku oraz zmniejszenia niepewności, które dominowały przez ostatni rok. Jednak przy założonych limitach ceny metra kwadratowego program najprawdopodobniej nie będzie miał realnego wpływu na rynek mieszkaniowy.

W największych miastach program obejmie marginalną część oferty. W Krakowie jego kryteria spełnia obecnie zaledwie 0,7 proc. lokali, w Warszawie 1 proc. Ponadto, skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny nie przyczyni się do zmniejszenia deficytu mieszkaniowego ani do rozwoju nowoczesnych, energooszczędnych inwestycji.

Katarzyna Ostaszewska, Balcerzak, Project Manager, Grupo Lar Polska

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze są zaskakujące co najmniej z trzech względów. Pierwszy to wsparcie rynku wtórnego z pominięciem pierwotnego, co może prowadzić do wzmożonego obrotu nieruchomościami nie spełniającymi aktualnych standardów, w tym emisyjności. Nie da się również ukryć, zwłaszcza w kontekście rynku warszawskiego, że zakładana cena za mkw. nieruchomości jest trudna do osiągniecia. Ustawodawca przewidział możliwość podwyższenia tej kwoty, ale pytanie, ile gmin z niej skorzysta, aby nie wspierać ucieczki mieszkańców poza granice miasta.

Przy założeniu, że program jest dla osób które potrzebują wsparcia, a więc osób młodych i tych o najniższych dochodach, w tym rodzin kombinacja tych dwóch czynników, tj. stawianie na rynek wtórny w połączeniu z niską ceną, może prowadzić do sytuacji, w której beneficjenci programu zostaną zmuszeni do zakupu nieruchomości w złym stanie technicznym, bez udogodnień (np. wind), wymagających znacznych nakładów czy też po prostu drogich w eksploatacji i położonych na obszarach o słabej infrastrukturze.

Trzecie zaskoczenie to wprowadzenie Inwestora Instytucjonalnego, czyli możliwości sprzedaży mieszkań w ramach programu przez TBSy czy SIMy, których rola dotychczas była inna.

Najtańsze mieszkania z rynku wtórnego w słabym stanie technicznym, prawdopodobnie bez wind i podłączenia do pełnej infrastruktury miejskiej zyskają. Wzrośnie ich popularności oraz ceny, do takich poziomów, że wiele osób, które mogły być dotychczas nimi zainteresowane zwróci się w stronę rynku pierwotnego. Nawet tańsze mieszkanie, zbudowane na obrzeżach miasta będzie bardziej przyszłościowe w kontekście późniejszych nakładów, a także atrakcyjności w przypadku zmiany planów właściciela.

Samo wprowadzenie programu, które zakończy niepewność i potencjalne rozważania, czy warto czekać na ofertę i pomoc rządu, również powinno ożywić rynek. Działalność TBS i SIM w kontekście konkurencji dla rynku deweloperskiego można uznać za pomijalną w kontekście skali prowadzonej przez te podmioty działalności.

Paulina Prusiecka, dyrektor marketingu, członek zarządu w Grupie Konkret

Obecne zaawansowanie prac nad programem rządowego wsparcia jest na zbyt wczesnym etapie, by dokonywać jego oceny. Pojawia się więcej pytań, niż odpowiedzi. Poczekajmy na gotową ustawę. Już teraz natomiast widać intencje ustawodawcy, który zdecydowanie swoimi działaniami chce wesprzeć tą część społeczeństwa, której nie stać i może nigdy nie będzie stać na zakup własnego M. Chodzi tu o zapewnienie finansowania m.in. dla mieszkalnictwa komunalnego. W przypadku programu Pierwsze klucze zapowiadane ograniczenia, co do zakupu nieruchomości tylko i wyłącznie na rynku wtórnym, czy w określonych ramach cenowych, mogą w niewielkim stopniu wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Nie mówimy tego jako przedstawiciel branży deweloperskiej, w którego ukierunkowane są zmiany w podejściu do polityki mieszkaniowej. Zwyczajnie takie podejście nie wpłynie pozytywnie na zwiększenie zasobów mieszkaniowych, a jedynie ureguluje obrót tym, co zostało wybudowane. Co za tym idzie klienci, którzy będą chcieli skorzystać z rządowego wsparcia na zakup pierwszego M nie będą mieli dostępu do mieszkań wykonanych w najnowszych technologiach i najbardziej efektywnych energetycznie. Należy też zadać sobie pytanie, jak program wpłynie na ceny nieruchomości na rynku wtórnym i czy zwyczajnie ich nie podbije?

Natomiast z punktu widzenia klientów, którzy są zdecydowani na zakup własnego mieszkania, kluczowa jest poprawa dostępności kredytów, a co za tym idzie wysokości stóp procentowych. I tak pewnie w obliczu braku dopłat do kredytów ze strony państwa, będą oni musieli zrewidować swoje podejście do wyboru nieruchomości i wybrać mieszkania położone z dala od miasta albo o nieco niższym metrażu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Jest to kolejna ingerencja w rynek, która może zaburzać równowagę. Szczęśliwie, limity cenowe sprawią, że w dużych miastach program nie będzie miał żadnego wpływu na sprzedaż. Oferta mieszkań do 11 tys. zł/mkw. stanowi około 2,5 proc. wystawionych na sprzedaż mieszkań, z czego wiele dotyczy mieszkań powyżej 70 mkw. Nadal nie ma pomysłu na zwiększenie dostępności mieszkań.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Program Pierwsze klucze to krok w dobrą stronę, jednak warto rozważyć jego rozszerzenie o lokale z rynku pierwotnego. Liczba nieruchomości na rynku wtórnym jest ograniczona, a popyt na nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach zawsze będzie. Rozszerzenie programu mogłoby zwiększyć podaż mieszkań i wesprzeć rozwój budownictwa mieszkaniowego, lepiej odpowiadając na potrzeby osób szukających nowych nieruchomości.

Program mógłby także przyczynić się do poprawy jakości mieszkań, zwłaszcza pod kątem energooszczędności i nowoczesnych rozwiązań. Włączenie rynku pierwotnego zwiększyłoby dostępność mieszkań dla szerszej grupy nabywców, a także pomogłoby w rozwoju lokalnych rynków nieruchomości, co byłoby korzystne zarówno dla inwestorów, jak i przyszłych właścicieli mieszkań.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze ograniczające jego działanie wyłącznie do rynku wtórnego oraz mieszkań w cenie do 10-11 tys. zł za mkw. budzą pewne wątpliwości, jeśli chodzi o skuteczność odpowiedzi na wyzwania rynku. W praktyce dostępność takich lokali będzie możliwa głównie w mniejszych miejscowościach i na peryferiach dużych miast, co oznacza, że beneficjentami programu nie będą mieszkańcy aglomeracji, gdzie potrzeby mieszkaniowe są największe. Program kierowany jest do osób, które mogą zaciągnąć kredyt, ale niekoniecznie do tych, które mają największy problem z dostępem do mieszkań, czyli osób o niskich dochodach, wykluczonych z rynku kredytowego.

Ograniczenie wsparcia do rynku wtórnego, zamiast objęcia nim także nowego budownictwa, nie wpłynie na wzrost podaży, co w dłuższej perspektywie nie rozwiąże problemu niedoboru mieszkań. Deweloperzy, nieobjęci programem, nie będą wobec tego zwiększać oferty, a brak impulsu inwestycyjnego osłabi także sektor budowlany. Z punktu widzenia rynku, program może przynieść krótkotrwały wzrost popytu na mieszkania tańsze, co w ograniczonej ofercie doprowadzi do wzrostu cen. Korzyścią może być ułatwienie zakupu lokali osobom, które planowały transakcję, ale potrzebowały impulsu, jednak wpływ programu na strukturalne problemy mieszkaniowe będzie ograniczony.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment 

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze budzą wiele wątpliwości, co do jego realnego wpływu na rynek mieszkaniowy. Skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny, bez jednoczesnego pobudzania nowego budownictwa, ogranicza jego skuteczność i może prowadzić do marginalnych efektów. 

Po pierwsze, program pomija kluczowy problem polskiego rynku mieszkaniowego, czyli brak wystarczającej podaży nowych lokali. Zamiast wspierać rozwój budownictwa i zwiększać liczbę dostępnych mieszkań, może doprowadzić do wzrostu cen na rynku wtórnym, co jeszcze bardziej utrudni dostęp do nieruchomości dla osób o niższych dochodach. 

Po drugie, kryteria cenowe w wysokości 10-11 tys. zł za mkw. mogą być całkowicie nieadekwatne do realiów rynkowych w największych miastach, zwłaszcza w takich lokalizacjach jak Gdańsk. Przy obecnych cenach znalezienie mieszkania jedno lub dwupokojowego w tym przedziale może okazać się praktycznie niemożliwe. Oznacza to, że ci, którzy najbardziej potrzebują wsparcia, w rzeczywistości nie będą mogli z niego skorzystać. 

Podsumowując, Pierwsze klucze w obecnym kształcie wydaje się rozwiązaniem o bardzo ograniczonym wpływie na rynek. Bez mechanizmów wspierających budownictwo i dostosowania limitów cenowych do rzeczywistych warunków lokalnych, program nie będzie miał istotnego znaczenia dla poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Robyg i Vantage

Bez szczegółowych informacji o tym, które lokalizacje obejmie program Pierwsze klucze, można przypuszczać, że będzie koncentrować się na mniejszych miastach i obrzeżach dużych aglomeracji, gdzie ceny używanych mieszkań mogą być niższe. Możliwość uzyskania dofinansowania na mieszkania w cenach 10-11 tys. zł/mkw. w najbardziej popularnych lokalizacjach może być  ograniczona, co może sprawić, że program nie będzie miał równie dużego wpływu w centralnych częściach największych miast.

Natomiast w mniejszych miastach i na przedmieściach większych ośrodków, gdzie ceny mieszkań są znacznie niższe, takie wsparcie może okazać się bardziej dostępne i skuteczne w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób z niższymi dochodami.

Jednym z głównych ograniczeń tego programu jest to, że nie wspiera bezpośrednio rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Program jest ukierunkowany na rynek wtórny (mieszkania używane), a nie na wspieranie budowy nowych mieszkań. Jeśli program nie będzie wspierał rozwoju nowych inwestycji, rynek nieruchomości w Polsce wciąż będzie borykał się z problemami związanymi z niewystarczającą liczbą nowych mieszkań. Z tego względu program Pierwsze klucze może pełnić raczej funkcję doraźną, skierowaną na poprawienie sytuacji na rynku wtórnym, ale nie rozwiąże długoterminowych problemów z dostępnością mieszkań. W związku z tym jego wpływ na rynek nieruchomości w Polsce może być ograniczony, a jego skuteczność będzie zależała od lokalizacji i szczegółowych założeń dotyczących finansowania.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Program Pierwsze klucze prawdopodobnie nie wywrze istotnego wpływu na rynek nieruchomości w dużych miastach. Ustalony limit cenowy na poziomie 11 tys. zł/mkw. jest niższy od średnich cen mieszkań w największych aglomeracjach, gdzie koncentruje się działalność deweloperów. W związku z tym program obejmie głównie mniejsze miasta oraz tereny podmiejskie i to tam może zaistnieć ryzyko ewentualnego wzrostu cen do wysokości ustalonych limitów.

Jednym z możliwych skutków wprowadzenia programu może być przyspieszenie decyzji zakupowych przez osoby, które wcześniej liczyły na możliwość nabycia mieszkania od dewelopera w ramach programu. Gdy okaże się, że taka opcja nie jest dostępna, mogą szybciej zdecydować się na zakup na standardowych warunkach. Jednak ogólny wpływ programu na rynek pozostanie niewielki.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Limit cenowy w wysokości 10-11 tys. zł za mkw. budzi wątpliwości, w wielu miastach, zwłaszcza tych droższych, wybór mieszkań w tej cenie jest mocno ograniczony. W efekcie takich założeń możemy spodziewać się sztucznego podnoszenia cen ofertowych do poziomu limitów, co paradoksalnie utrudni zakup tych mieszkań. Sama idea programu jest słuszna, ponieważ przy ograniczeniu dopłat dla osób z wysokimi zarobkami, pomoc powinna trafić tam, gdzie jest najbardziej potrzebna. Mimo to jednak bez uwzględnienia nowych mieszkań popyt będzie przewyższał podaż, co napędzi wzrost cen w tym segmencie.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Program Pierwsze klucze może poprawić dostępność mieszkań, ale jego wpływ na rynek pierwotny będzie ograniczony przez co nie przyczyni się do rozwoju nowego budownictwa.

Założenie to obejmuje wyłącznie rynek wtórny, co zapewne pomoże w jego aktywizacji i zwiększeniu mobilności mieszkaniowej. Jednak wstępne założenia wskazują na wsparcie w lokalizacjach, gdzie ceny mieszkań mieszczą się w określonych limitach. Oznacza to, że w największych miastach jego zastosowanie może być niewielkie. Długoterminowo kluczowe będzie wypracowanie rozwiązania łączącego wsparcie dla kupujących z inwestycjami w nowe mieszkania, co wpłynie na większą stabilność rynku.

Czy program dopłat do kredytów mieszkaniowych jest potrzebny

Jak oceniany jest tryb wprowadzania przez rząd nowego programu wsparcia nabywców mieszkań? Czy w ogóle taki program jest potrzebny? Być może należałoby wesprzeć inwestycje w obszarze budownictwa komunalnego i społecznego, na które i tak planowane są spore nakłady?  Czy może inne rozwiązanie byłoby bardziej optymalne dla rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.  

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Jedną z kluczowych przyczyn spowolnienia na rynku mieszkaniowym nie jest brak tego czy innego rządowego programu, lecz przede wszystkim rekordowo wysoki, na tle innych krajów unijnych, koszt finansowania zakupu. Jest to przeszkodą dla części klientów, a branża jest zmuszona funkcjonować w tym niekorzystnym otoczeniu już dłuższy czas. Rozwojowi mieszkalnictwa nie sprzyjają także zjawiska po stronie podażowej, w tym m.in. wysoki koszt gruntów i ich deficyt w dużych miastach, jak też długi czas procedowania inwestycji przez administrację.

Dodatkowym czynnikiem negatywnie wpływającym na rynek mieszkaniowy jest biurokracja oraz mnogość postępowań administracyjnych związanych z budową mieszkań. To wpływa bezpośrednio na ceny, im bowiem dłuższy i bardziej skomplikowany jest proces uzyskania niezbędnych zgód, tym droższe są mieszkania.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Państwo nie powinno w żaden sposób ingerować w wolny rynek. Jak pokazało wprowadzanie programu BK2%, przy wzmocnieniu popytu i niskim poziomie podaży, ceny mieszkań wzrosły. Obecnie od roku mamy obietnice wprowadzenia nowego programu w związku z czym deweloperzy zwiększyli ilość uruchamianych inwestycji, co w połączeniu z obecną wysokością stóp procentowych spowodowało obecny zastój.

Ciągłe zapewnienia o planowanych programach działają destrukcyjnie na rynek. Nowy program nie pomoże w rozwiązaniu problemu dostępności mieszkań. Potrzebne jest stworzenie długofalowej polityki mieszkaniowej, a to również budownictwo spółdzielcze, TBSy, REITy, czy mieszkania komunalne. Są to rozwiązania dla osób, których nie stać na kredyt, a na mieszkania komunalne mają zbyt wysokie dochody. Niezbędny jest system ulg podatkowych związanych z zakupem na przykład pierwszego mieszkania, czy wpłatą do spółdzielni. Dobry efekt może przynieść myślenie całościowe a nie „dosypywanie” pieniędzy.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Przez ostatni rok wokół rządowego programu wsparcia mieszkalnictwa pojawiło się sporo zamieszania i niejasności. Początkowo miał on wspierać zakup mieszkania poprzez dofinansowanie do kredytu, jednak zaproponowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt jest odmienny od pierwotnych założeń. Obawiam się, że w obecnej formie może on nie wpłynąć na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków, która znacznie odbiega od zachodnio-europejskich standardów.

Rozbudowa zasobu mieszkań komunalnych i społecznych jest ważnym elementem polityki mieszkaniowej państwa, ale nie zastąpi działań wspierających osoby chcące kupić mieszkanie na własność. Kluczowe jest wypracowanie rozwiązań, które przyczynią się do długofalowego rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Program Klucz do mieszkania budzi wiele pytań, zarówno o tryb jego wprowadzania, jak i o rzeczywiste potrzeby rynku. Długotrwałe prace nad kształtem programu i brak transparentności tego procesu spowodowały istotny zastój w transakcjach, wstrzymując decyzje zakupowe potencjalnych nabywców nieruchomości. Dziś, w obliczu częściowego ustabilizowania rynku, sama inicjatywa wydaje się nie odpowiadać w pełni na kluczowe wyzwania rynku mieszkaniowego. Skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny wyklucza udział deweloperów, ogranicza tym samym nową podaż mieszkań i nie pobudza gospodarki. Limity cenowe w dużych miastach ograniczają dostępność mieszkań, a osoby spełniające warunki często mogą kupić tylko lokale wymagające remontów.

Limity cenowe mocno zawężają dostępność mieszkań w większych miastach, a skupienie na dopłatach do kredytów nie pomaga osobom, które nie mogą sięgnąć po to źródło finansowania. W teorii skuteczniejszym rozwiązaniem byłoby kierowanie środków na budownictwo społeczne i komunalne, zwłaszcza że rząd zapowiada znaczące zwiększenie nakładów w tym obszarze. W dłuższej perspektywie realną odpowiedzią na problemy rynku byłoby systemowe wsparcie, np. poprzez dopłaty do wkładu własnego, rozwój najmu społecznego czy wsparcie inwestycji mieszkaniowych. Programy takie powinny być stałym elementem polityki mieszkaniowej, a nie działaniami doraźnymi. Tylko wtedy będą miały realny wpływ na poprawę dostępności mieszkań.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Każde stabilne i przewidywalne wsparcie dla nabywców mieszkań ma pozytywny wpływ na rynek, ale niepewność co do szczegółów i terminów wprowadzenia nowego programu rzeczywiście powoduje ostrożność w podejmowaniu decyzji zakupowych. Kluczowe jest znalezienie równowagi między dopłatami a długofalowymi inwestycjami w budownictwo społeczne i komunalne. Inwestycje w te segmenty są istotne, ale nie zastąpią potrzeby wsparcia dla osób, które chcą kupić własne mieszkanie. Stabilne otoczenie regulacyjne oraz konsekwentna polityka mieszkaniowa mogłyby skuteczniej pobudzić rynek i zwiększyć dostępność mieszkań.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Ogólna ocena podejmowanych działań jest kwestią złożoną. Jeśli chodzi o sam tryb wprowadzania nowego programu to brak szczegółowych informacji, a szczątkowe komunikaty dotyczące finalnego kształtu programu negatywnie oddziałują na sytuację rynkową. Z drugiej strony, program nie rozwiązuje wszystkich problemów, zwłaszcza jeśli chodzi o kondycję rynku, która w dużej mierze zależy od stóp procentowych.

Sądzimy, że tego typu programy wsparcia musiałyby być połączone z rozwojem sektora mieszkań komunalnych. Warte uwzględnienia są możliwości działania poprzez REIT-y, które w dalszej perspektywie mogłyby pobudzić rynek nieruchomości. Uważamy jednak, że powyższe rozwiązania muszą być częścią bardziej zintensyfikowanych działań dla rynku nieruchomości. Bez szerokiej strategii obejmującej m.in. usprawnienie procesów otrzymywania pozwoleń na budowę, uwolnienia ziemi pod nowe inwestycje, czy też samo inwestowanie w budownictwo komunalne, trudno liczyć na znaczną poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce.

Jesika Mackiewicz, Business Manager Portfolio Warsaw, Matexi Polska

Programy wsparcia nabywców mieszkań są istotnym narzędziem ułatwiającym dostęp do własnego lokum, zwłaszcza dla osób młodych oraz gospodarstw domowych z ograniczonymi możliwościami finansowymi. Jednak ostatnie doświadczenia pokazują, że tego typu inicjatywy, choć mają na celu poprawę dostępności mieszkań, w praktyce często prowadzą do wzrostu cen oraz ograniczenia podaży.   Aby programy wsparcia przynosiły długoterminowe korzyści zarówno nabywcom, jak i całemu rynkowi, konieczne jest równoczesne zwiększanie podaży mieszkań. W tym celu kluczowe będą działania takie jak: usprawnienie procesów administracyjnych i skrócenie czasu uzyskiwania pozwoleń na budowę, czy zwiększenie dostępności gruntów inwestycyjnych.

Jednym z ruchów w dobrą stronę jest przygotowanie projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Ma na celu rozwiązanie problemów związanych z niedostateczną dostępnością gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, prowadzących do wzrostu cen nieruchomości. Kluczowym rozwiązaniem w projekcie jest wprowadzenie moratorium na pobieranie opłat planistycznych przez dwa lata od wejścia w życie ustawy, co ma przyspieszyć obroty gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe.

Tylko kompleksowe podejście, uwzględniające zarówno stronę popytową, jak i podażową, pozwoli na realne zwiększenie dostępności mieszkań bez negatywnych skutków ubocznych w postaci nadmiernego wzrostu cen czy ograniczonej liczby nowych inwestycji.

Łukasz Šedovič Sales Director w Trust Investment S.A.

Decyzja o wprowadzaniu programu kredytowego, wspierającego nabycie pierwszego mieszkania budzi mieszane opinie. Zauważamy, że niepewność w zakresie szczegółów i faktycznego terminu uruchomienia programu wpływa na decyzyjność klientów prowadząc do spowolnienia rynku. Potencjalni nabywcy wyczekują kolejnych informacji licząc na dopłaty. Jednak zapowiedziane ograniczenia do możliwości zakupu mieszkania tylko na rynku wtórnym powodują, że ponownie będą mogli spotkać się ze znaczącym wzrostem ich cen, gdyż jest to oferta ograniczona i takich lokali nie przybywa.

Długofalowo osoby te będą mierzyły się z niedogodnościami starszego budownictwa, jak wyższe czynsze, wyższe opłaty za ogrzewanie z tytułu zastosowania materiałów o gorszych parametrach cieplnych, brak dedykowanych miejsc parkingowych, czy brak windy, które były głównym czynnikiem sięgania po nowe budownictwo.

W naszej ocenie wsparcie przy zakupie pierwszego mieszkania jest potrzebne. Nabywcom jednak powinno się zostawić wybór, który zakup będzie najkorzystniejszy w ich sytuacji. Dodatkowo wywieranie presji na kupno najtańszych mieszkań z oferty spowoduje znaczące rozwarstwienie się cen, gdyż na rynku zostaną już tylko droższe propozycje, a mieszkania staną się dobrem luksusowym. Rozwój budownictwa komunalnego może być dobrym kierunkiem, jednak uważamy, że obecnie najlepszym trendem byłoby promowanie i dofinansowanie takich modeli, jak wynajem instytucjonalny w nowym budownictwie, co podnosiłoby standard życia mieszkańców.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Doceniamy każdy rządowy program wspierający mieszkalnictwo w Polsce, który ma na celu poprawę dostępności mieszkań. Uważamy, że wsparcie powinno obejmować, zarówno budownictwo komunalne i społeczne, jak i pomoc dla zwykłych nabywców, którzy potrzebują dopłat do zakupu mieszkań. Tylko kompleksowe podejście, łączące rozwój odmiennych segmentów rynku, może skutecznie odpowiedzieć na zróżnicowane potrzeby.

Janusz Kraszewski, Chief Investment Officer, Grupo Lar Polska

W ostatnich latach mieliśmy kilka programów wsparcia nabywców mieszkań. Niezależnie od późniejszej ich oceny oraz ich założeń, jak odpisy od podatku, dofinansowanie spłat odsetek czy też inne, należy przyznać, że odnosiły one sukces. Pomagały młodym rodzinom sfinansować zakupu pierwszego mieszkania. W pewien sposób rynek był „przyzwyczajony, że jakiś program „wsparcia mieszkalnictwa” w danym momencie jest.

Były programy o ograniczonych rezultatach np. Mieszkanie plus, które nie wpłynęły znacząco na powiększenie zasobu mieszkań komunalnych ani też mieszkań na wynajem. Tutaj raczej rzeczywistość pokazała, że inwestor państwowy nie jest tak efektywny jak prywatny.  Niewątpliwie troska o tą część społeczeństwa, o młodych ludzi, którzy w żaden sposób nie będą w stanie spłacać jakiegokolwiek kredytu jest i chyba powinna być priorytetem.

Część zaś tych młodych ludzi, którzy mimo wszystko podejmą wysiłek obsługiwania kredytów hipotecznych myślę, że także zasługuje na wsparcie w postaci jakiegoś programy dopłat kredytowych. W jaki sposób to zrobić?  Niech odpowiedzą ustawodawcy. Brak decyzji w tej sprawie nikogo nie mobilizuje i w efekcie nikomu nie pomaga.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Robyg i Vantage

W Polsce, ze względu na rosnące ceny nieruchomości i wysokie koszty kredytów hipotecznych, programy dopłat mogą rzeczywiście pełnić rolę stabilizacyjną i wspomóc osoby w trudniejszej sytuacji finansowej. Warto jednak zastanowić się, czy nie istnieją bardziej zrównoważone metody, które mogłyby wpłynąć na długoterminowy rozwój rynku mieszkaniowego, bez tworzenia uzależnienia od subsydiów.

Inwestycje w budownictwo komunalne i społeczne mogą być dobrym rozwiązaniem, szczególnie w kontekście długoterminowego zapewnienia dostępności mieszkań. Tego rodzaju budownictwo może wypełnić lukę na rynku, zapewniając mieszkania osobom, które nie są w stanie zrealizować zakupu na rynku komercyjnym. Zaangażowanie firm z sektora prywatnego wyłącznie w budowę projektów, z zachowaniem kontroli nad cenami wynajmu lub sprzedaży, może przynieść korzyści, zarówno dla osób o niższych dochodach, jak i dla gospodarki.

Z ostatnich deklaracji rządu wynika, że planowane są większe nakłady na budownictwo komunalne. To krok w dobrym kierunku, który może pomóc w rozwiązywaniu problemu dostępności mieszkań. Ważne jest jednak, aby środki te zostały wydatkowane w sposób efektywny i przemyślany, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb społecznych i demograficznych. Zamiast koncentrować się wyłącznie na dopłatach, warto zastanowić się nad szerszymi rozwiązaniami., jak na przykład reforma podatkowa w sektorze nieruchomości, która mogłaby zachęcić do inwestowania w wynajem długoterminowy.

Wspierając rozwój rynku wynajmu, zamiast na dopłaty do zakupu, można by postawić na zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem, co mogłoby dać większą elastyczność na rynku. Programy wsparcia nabywców mieszkań mogą mieć swoje miejsce, zwłaszcza w kontekście wysokich cen nieruchomości, jednak konieczne jest odpowiednie ich zaplanowanie, aby nie powodowały efektów ubocznych, jak wstrzymywanie decyzji zakupowych.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest wynikiem zarówno globalnych trendów gospodarczych, jak i polityki krajowej, w tym niezdecydowania w zakresie nowych programów wsparcia nabywców. Wprowadzanie mechanizmów pomocowych, takich jak dopłaty do kredytów, powinno być starannie przemyślane, aby nie prowadzić do dalszego wzrostu cen mieszkań, co miało miejsce przy poprzednich programach rządowych. 

Jednak największym wyzwaniem dla rynku nie jest brak programów wsparcia, lecz rekordowo wysokie stopy procentowe, które należą do najwyższych w Europie. To one w największym stopniu ograniczają zdolność kredytową Polaków, powodując zastój w sprzedaży mieszkań i hamując rozwój sektora deweloperskiego. Bez rozwiązania tego problemu jakiekolwiek dopłaty do kredytów mogą okazać się jedynie doraźnym środkiem, który nie zmieni fundamentalnej sytuacji na rynku. 

Z perspektywy rynku nieruchomości oraz jego długoterminowego rozwoju, kluczowe wydaje się nie tylko wspieranie popytu, ale przede wszystkim zwiększenie podaży dostępnych mieszkań. W tym kontekście inwestycje w budownictwo komunalne i społeczne, realizowane w modelu publiczno-prywatnym, mogą być skuteczniejszym narzędziem niż kolejne subsydia dla kupujących.  

Plany rządu dotyczące zwiększenia nakładów na budownictwo komunalne są krokiem w dobrym kierunku, ale kluczowe będzie to, jak te środki zostaną rozdysponowane i czy zostanie wypracowany stabilny model współpracy z sektorem prywatnym. Warto również rozważyć inne rozwiązania, takie jak system ulg podatkowych dla inwestorów budujących mieszkania na wynajem długoterminowy czy ułatwienia w zakresie przekształcania gruntów pod zabudowę mieszkaniową. 

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Luty przyniósł długo wyczekiwane ogłoszenie wstępnych zasad nowego programu rządowych dopłat do zakupu mieszkań, jednak nie da się ukryć, że działania poprzedzające to ogłoszenie naraziły rządzącą koalicję na wiele słów krytyki ze strony branży deweloperskiej. Brak przejrzystości działań i zbyt długi okres oczekiwania na szczegóły programu spowodowały zastój wśród nabywców, którzy w nadziei na skorzystanie z dopłat wstrzymywali swoje decyzje zakupowe. Spowolnienie sprzedaży mieszkań było widoczne szczególnie w końcówce ubiegłego roku.

Równocześnie Minister Rozwoju i Technologii zapowiedział przeznaczenie w tym roku 2,5 mld zł na budownictwo komunalne i społeczne oraz coroczne zwiększanie budżetu na ten cel. Uważamy, że to właściwy kierunek. Ale nie ma można tu mówić o wyborze „albo-albo”. Obydwa programy wsparcia przy zakupie mieszkań i budownictwa społecznego powinny się uzupełniać. Polska nadal ma jeden z najniższych wskaźników mieszkań na 1000 mieszkańców spośród krajów europejskich, zatem zlikwidowanie jej to złożony proces wymagający czasu, nakładów i zaangażowania wielu stron. Budownictwo komunalne trzeba traktować jako strategię długofalową, z kolei działalność deweloperska reaguje na rynkowe potrzeby dużo bardziej na bieżąco.

Ile trzeba mieć na dwa pokoje od dewelopera

Jakie są średnie ceny mieszkań dwupokojowych w największych miastach? Czy zmieniły się w ciągu ostatniego roku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Agnieszka Gajdzik - Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Na podstawie naszych inwestycji możemy zauważyć, że największe zmiany cen w perspektywie rok do roku widoczne są w Warszawie, zwłaszcza na Ursusie. W projekcie Ursus 2e średnia cena za metr kwadratowy na początku 2024 roku wyniosła 14 488 zł, natomiast na początku 2025 roku wzrosła do 15 462,75 zł. Podobna tendencja ma miejsce w przypadku inwestycji Ursus 2d, gdzie ceny zmieniły się z 13 797,02 zł w 2024 roku do 15 609,71 zł obecnie.

Pozostałe projekty w stolicy charakteryzują się większą stabilnością cen. W inwestycji Miasto Moje VIII, etapie który został wprowadzony do sprzedaży w II kwartale 2024, średnia cena za metr kwadratowy wzrosła nieznacznie bo o 500 zł i wynosi obecnie 15 500 zł. Natomiast w przypadku inwestycji Zielono Mi ceny pozostają bez zmian, na poziomie 17 600 zł za mkw.

We Wrocławiu, w inwestycji Viva Jagodno III nastąpił niewielki wzrost cen, z 12 544 zł do 12 921 zł. Podobnie zresztą w poznańskiej inwestycji Grunwald Między Drzewami, gdzie na początku 2024 roku średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 12 256 zł, a na początku 2025 roku wzrosła do 12 917 zł.

W Szczecinie, w projekcie Nowa Północ 1B, średnia cena za metr kwadratowy w 2024 roku wyniosła 10 469 zł i pozostaje bez zmian.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Ceny mieszkań dwupokojowych zależą od miasta, lokalizacji oraz metrażu. Przykładowo w Gdańsku w inwestycji Południe Vita położonej w dzielnicy Orunia Górna-Gdańsk Południe ceny lokali dwupokojowych zaczynają się od 380 tys. zł. Z kolei w projekcie Jesionowa Vita we Wrzeszczu Górnym cena może sięgać nawet 1 mln zł.

Ceny mieszkań dwupokojowych wzrosły średnio nawet o 10-15 proc., chodź w ostatnich miesiącach ich dynamika zdecydowanie spadła z uwagi na zwiększenie oferty przez deweloperów, która na początku 2024 roku była rekordowo niska.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

W porównaniu z początkiem 2024 roku ceny mieszkań w naszych inwestycjach są teraz o kilka procent wyższe, co odpowiada poziomowi inflacji w tym okresie. W większości projektów, które zostały włączone do sprzedaży w połowie ubiegłego roku lub później ceny nie zmieniły się. Podobnie jest w inwestycjach z segmentu premium, tutaj również ceny nie uległy istotnym zmianom.

Ceny mieszkań dwupokojowych, które oferujemy we Wrocławiu kształtują się średnio na poziomie 12 762 zł/mkw. W Szczecinie, w inwestycji Heyki City ceny są niezmienne od początku sprzedaży. Dwupokojowe mieszkania w standardzie premium w tym projekcie można kupić w kwocie od 14 800 zł za metr kw.  

W Krakowie w inwestycji Przewóz 42 średnia cena metra mkw. mieszkań dwupokojowych to 15 500 zł/mkw., a w projekcie Akacjowa Wita - 17 000 zł/mkw. W Poznaniu w osiedlu Naramowice Odnova metr kosztuje średnio 10 185 zł. W Swarzędzu w inwestycji Idea Swarzędz - 9 661 zł.
Na rynku łódzkim oferujemy mieszkania dwupokojowe w przeciętnej cenie 10 850 zł/mkw. W Piotrkowie Trybunalskim średnia cena takich lokali to 7 600 zł/mkw. i nie uległa zmianie na przestrzeni roku.

W segmencie premium ceny są nieco wyższe, lecz przez cały rok stabilne. Reprezentatywny przykład lokalu w łódzkiej inwestycji Ogrody Geyera Apartamenty to mieszkanie o powierzchni 45 mkw. w cenie 12 400 zł/mkw. i cenie całkowitej 563 328 zł.

Średnia cena mieszkań dwupokojowych w aglomeracji śląskiej oscyluje wokół kwoty 12 488 zł/mkw. Wynika to w dużej mierze ze struktury oferty. Znajduje się w niej dużo mieszkań w inwestycjach klasy premium Atal Olimpijska i Atal Sky+ oraz niedawno wprowadzonych do sprzedaży.

W Trójmieście przeciętna cena mkw. mieszkania dwupokojowego w osiedlu Przyjemne to 11 158 zł/mkw.. a w inwestycji Atal Apollina - 10 255 zł/mkw. W Warszawie dwa pokoje można nabyć średnio w cenie 12 tys. zł za metr kw. w inwestycji Zakątek Harmonia.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Ceny mieszkań dwupokojowych w naszych inwestycjach uzależnione są od lokalizacji oraz standardu wykończenia. Przykładowo średnia cena mieszkań dwupokojowych w projekcie Panoramiqa w Poznaniu to 580 000 zł brutto, natomiast w inwestycji Chmielna Duo w Warszawie wynosi 1 580 000 zł brutto.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W inwestycji Moja Północna, średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniach dwupokojowych wynosi obecnie 16 900 zł. Porównując rok/roku, ceny są wyższe o około 10 proc.

W inwestycji Wolne Miasto w Gdańsku średnia cena m2 dwupokojowego mieszkania wynosi aktualnie 13 040 zł. Ceny wzrosły tu w ciągu roku o około 3 proc.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Mieszkania o takiej liczbie pokoi oferujemy w trzech wrocławskich inwestycjach. Na rozbudowywanym osiedlu Lokum Porto, położonym na Starym Mieście w doskonałej lokalizacji, blisko centrum oraz atrakcyjnych terenów zielonych, oferujemy mieszkania dwupokojowe, których ceny zaczynają się od około 600 tys. zł.

Z kolei na osiedlu Lokum la Vida, powstającym na Sołtysowicach, takie mieszkanie można kupić za około 500 tys. zł. Posiadamy także ostatnie wolne lokale dwupokojowe na zrealizowanym osiedlu Lokum Verde na Zakrzowie w cenach od około 600 tys. zł.

W zależności od lokalizacji, ceny tego typu mieszkań wzrosły o 10-15 proc. w porównaniu do początku 2024 roku.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager, Matexi Polska

Posiadamy zróżnicowaną ofertę, zarówno pod względem standardu inwestycji, jak i lokalizacji. Ceny mieszkań dwupokojowych w naszym warszawskim portfolio zaczynają się od około 880 tys. zł w projekcie Splot Wola na terenie dzielnicy Wola. We Włochach, w inwestycji XYZ Place Faza I, wynoszą około 916 tys. zł. W dzielnicy Bielany, w inwestycji Sokratesa 11a, ceny zaczynają się od około 940 tys. zł. Na Żoliborzu, w inwestycji Sady Żoliborz etap I, wynoszą około 1 mln 270 tys. zł. Natomiast w topowej lokalizacji przy ul. Żelaznej 54 ceny sięgają około 1 mln 750 tys. zł.

Na rynku krakowskim mamy mniejszą rozpiętość cen mieszkań dwupokojowych. Zaczynają się od kwoty około 685 tys. zł w Inwestycji Kameralny Prokocim 2, poprzez około 721 tys. zł w inwestycji Takt Lirników i 765 tys. zł w projekcie Do Wilgi. Najwyższe ceny nieruchomości są w dzielnicy Zabłocie, gdzie średnia cena mieszkania dwupokojowego wynosi około 843 tys. zł.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

W naszych inwestycjach ceny mieszkań dwupokojowych różnią się w zależności od lokalizacji i standardu. Najniższą cenę, wynoszącą 7 900 zł/mkw. oferujemy w inwestycji Ultradom w Radomiu. W przypadku pozostałych projektów, górny próg cenowy waha się wokół kilku tysięcy zł za mkw. w zależności od lokalizacji i charakterystyki inwestycji.

Na rynkach, gdzie realizujemy najbardziej prestiżowe inwestycje, takie jak Sky Trust w Kielcach i Browar Hugo Scobel w Gliwicach, ceny są wyższe i rosną w szybszym tempie. Z kolei w pozostałych inwestycjach budowanych w Kielcach, Częstochowie i Radomiu, gdzie dominują bardziej kameralne projekty mieszkaniowe, wzrost cen jest umiarkowany, ale nadal zauważalny.

W porównaniu do początku 2024 roku obserwujemy ogólną tendencję wzrostową, która wynika z odbudowującego się popytu na rynku oraz zmieniających się kosztów realizacji inwestycji. Mimo tych zmian staramy się utrzymywać konkurencyjne ceny, oferując klientom szeroki wybór lokali dostosowanych do różnych potrzeb i budżetów.

Cezary Grabowski, dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Ceny mieszkań dwupokojowych, tak jak innych, różnią się w zależności od lokalizacji, inwestycji, usytuowania mieszkania, piętra. Gdybyśmy jednak chcieli spojrzeć na uśrednione ceny tego popularnego układu mieszkania, to na przestrzeni ostatniego roku pozostały one na podobnym poziomie.

Damian Tomasik, prezesa zarządu Alter Investment

Choć nie zajmujemy się bezpośrednią sprzedażą mieszkań, nasza strategia pozwala nam oferować deweloperom i inwestorom nieruchomości o wysokim potencjale, co przekłada się na atrakcyjność ich przyszłych projektów mieszkaniowych. W związku z tym, ceny gruntów w naszej ofercie od początku 2024 roku znacząco wzrosły, odzwierciedlając ich rosnącą wartość na rynku nieruchomości oraz strategię kształtowania cen.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Aktualnie średnie ceny mieszkań dwupokojowych w naszych inwestycjach w Łodzi, czyli NOW i Strefie Progress, kształtują się na poziomie 12 500 zł/mkw.  Biorąc pod uwagę dostępną ofertę w katowickiej inwestycji Inspire, średnia cena mkw. mieszkań dwupokojowych wynosi 13 000 zł.

Z kolei ceny w dwupokojowych lokalach w warszawskich inwestycjach CityFlow na Woli i Warzelnia by Bohema na Pradze-Północ oscylują wokół 21 000 zł/mkw.

 

DOMPRESS