Co dalej z mieszkaniówką

Z jakimi największymi wyzwaniami będą musieli mierzyć się deweloperzy w 2022 roku? Co będzie sprzyjało rozwojowi rynku mieszkaniowego? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A. 

Największymi wyzwaniami dla rynku mieszkaniowego w 2022 roku będzie sytuacja za naszą, wschodnią granicą, postępująca inflacja i drożejące materiały budowlane, co w połączeniu z ich pogarszającą się dostępnością może powodować opóźnienia w realizacji projektów. Podwyżki stóp procentowych i wejście w życie nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, wprowadzającej nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej, może pokrzyżować plany nabywców, którzy muszą skorzystać z finansowania hipotecznego. Nieustającym problemem pozostają także wysokie ceny i niska dostępność gruntów pod zabudowę. 

Rynkowi sprzyjać będzie natomiast popyt ze strony nabywców inwestycyjnych – indywidualnych i instytucjonalnych. Ci pierwsi dalej będą lokować swój kapitał w nieruchomościach, gdyż, mimo podwyżek, przy dwucyfrowej inflacji realna stopa procentowa pozostaje głęboko ujemna. Mieszkania, które w ostatnich latach drożały o 10-12 proc. rocznie, dobrze sprawdzają się jako aktywa chroniące oszczędności przed utratą wartości. Warto tu wspomnieć, że w 2021 roku nabywcy gotówkowi odpowiadali za 50 proc. wszystkich transakcji, a obecnie odsetek ten wynosi aż 70 proc. Z kolei fundusze inwestycyjne będą jeszcze bardziej zainteresowane zakupami dużych pakietów lokali lub nawet całych osiedli w celu oferowania ich w ramach najmu instytucjonalnego (PRS). Spodziewamy się, że popyt na tego typu nieruchomości będzie rósł wskutek migracji do Polski uchodźców z Ukrainy oraz przejścia na rynek wynajmu osób, które utraciły zdolność kredytową. 

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate

Największym wyzwaniem, z którym już teraz muszą mierzyć się praktycznie wszyscy inwestorzy to  problemy z płynnością dostaw spowodowane pandemią i pogłębione przez konflikt zbrojny na Ukrainie. Niedobór surowców, wysokie ceny materiałów, brak siły roboczej a w konsekwencji bardzo wysokie koszty budowy. Wysokie koszty budowy przekładają się natomiast na ceny sprzedaży mieszkań. Również wprowadzenie nowej ustawy deweloperskiej nie ułatwi nam życia w 2022 roku. Odbije się nie tylko na deweloperach, ale również pośrednio na konsumentach i inwestorach powierzchni mieszkaniowych. 

Dużym problemem staje się również trudnodostępny i relatywnie drogi kredyt oraz niższa zdolność kredytowa nabywców. Tym co będzie nam sprzyjać to migracja i przybycie dużej rzeszy uchodźców z Ukrainy, którzy wygenerowali spory ruch na rynku najmu mieszkań lub zdecydują się na zainwestowanie i osiedlenie się w Polsce. Sytuacja ta również może przyspieszyć rozwój rynku najmu PRS. Fundusze widząc potencjał na tego typu usługi w Polsce coraz chętniej będą wykupywać od deweloperów nawet całe osiedla  mieszkaniowe, jak miało to miejsce w Niemczech, aby wynajmować je długoterminowo. 
Pamiętajmy również, że w dalszym ciągu na polskim rynku nieruchomości mamy niedobór substancji mieszkaniowej. Na tle Europy Polska plasuje się na szarym końcu liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. To również silny trend, który przez lata napędzał krajowych deweloperów i wszystko wskazuje na to, że tak pozostanie.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.

W tym roku szacujemy, że kontraktacja wyniesie około 3- 3,5 tys. lokali. Tegoroczne, niższe niż przed rokiem, plany kontraktacji wynikają z ostrożności. W obecnej sytuacji szacujemy osiągnięcie około 75 proc. tego, na co liczylibyśmy w normalnych okolicznościach. Jest to bardzo konserwatywny szacunek. W tej kalkulacji uwzględniamy spowolnienie decyzji po stronie kupujących spowodowane niepewnością. Klienci oraz banki muszą znaleźć złoty środek, jak finansować się w okresie przejściowym, kiedy pieniądz jest droższy. Nie należy spodziewać się jednak gwałtownego odejścia klientów od zakupów nieruchomości. Uważamy, że wciąż w Polsce mamy strukturalny niedobór mieszkań, który stymuluje rynek. 

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Ogromne zawirowania na rynku kredytów hipotecznych, najwyższa od dwudziestu lat inflacja, braki kadrowe, wzrost cen materiałów budowlanych, wojna na Ukrainie i niepewna sytuacja geopolityczna w Europie... To wszystko wpłynie na rynek nieruchomości. Oczywiście, jesteśmy na to przygotowani. Mamy również zabezpieczony obszerny bank ziemi, co gwarantuje nam płynne inicjowanie kolejnych projektów. Mamy jednak nadzieję, że za kilka czy kilkanaście miesięcy sytuacja zacznie się wracać do normy. 

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Niepewność na rynkach, braki w dostawach towarów, a także wzrosty cen materiałów i usług to wyzwania, przed którymi stoi wiele branż, w tym deweloperska. Niemniej, rynek nieruchomości jest nadal jedną z najbardziej stabilnych form inwestowania, także w czasie zawirowań gospodarczych. Inwestowanie w nieruchomości daje poczucie ochrony kapitału, a nawet zyski przekraczające inflację.  

Z pewnością coraz większej grupy osób nie będzie stać na zakup mieszkania, co spowoduje, że mocno rozwinie się rynek najmu. Tu jest pole dla rozwoju PRS. To drugi filar naszego biznesu, który będziemy intensywnie rozwijać. Do końca 2025 roku chcemy dostarczyć 3000 mieszkań na wynajem w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Do tego czasu nasz bank ziemi w segmencie PRS będzie zabezpieczony na około 5000 lokali. 

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Wyzwań nie brakuje, szybko rosnące koszty budowy i niestabilność ogólnej sytuacji makroekonomicznej to te najważniejsze. Z punktu widzenia nabywców wyzwaniem może być zmniejszająca się zdolność kredytowa i mniejsza oferta na rynku. Z drugiej strony, Polacy dysponują znacznymi środkami ulokowanymi na rachunkach bankowych. Wysoka inflacja może zachęcać do ich zainwestowania w na rynku nieruchomości. Tym bardziej, że już obserwujemy wzrost stawek najmu w związku z napływem obywateli Ukrainy.  

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus

Największym wyzwaniem 2022 roku dla podmiotów działających na rynku mieszkaniowym i w ogóle w całej polskiej gospodarce jest niepewność. Mamy świadomość istnienia takich zjawisk jak inflacja, zerwane łańcuchy dostaw, mniejszy dostęp do pracowników, ograniczenie finansowania inwestycji indywidualnych oraz instytucjonalnych i wiemy, że wszystkie mają negatywny wpływ na rynek. Mierzymy się teraz z ogromną niepewnością rynkową, być może największą od czasów transformacji gospodarczej przełomu lat 80/90. Wiele w tym momencie zależy od tego, jak długo potrwa wojna w Ukrainie.  

Migracja ludności z Ukrainy paradoksalnie może być czynnikiem sprzyjającym polskiemu rynkowi mieszkaniowemu. Już teraz daje się odczuć presję, jaką próbują wywierać na inwestorów samorządy, aby powstały nowe, relatywnie niedrogie mieszkania. Jeśli nowe mieszkania mają powstać, potrzebny jest dodatkowy zasób gruntów. Upatruję w tym szansy na wprowadzenie na rynek działek budowlanych z Krajowego Zasobu Nieruchomości i spółek należących do skarbu państwa. Na tym mogą też skorzystać polscy klienci, których podwyżki stóp procentowych wykluczyły z rynku i czekają na niedrogie mieszkania do wynajęcia. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Największym wyzwaniem dla rynku jest ograniczenie możliwości uzyskania kredytów i wzrost ich kosztów. To spowoduje spadek ilości transakcji, ale też może być zbawienne dla jeszcze szybszego wzrostu cen. Na pewno będą nam nadal towarzyszyć trudności produkcyjne, w tym braki oraz wzrost cen materiałów i robocizny.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Rozwój rynku nieruchomości w 2022 roku jest w dużej mierze zależny od eskalacji konfliktu na Ukrainie. Deweloperzy mówią jednym głosem: rosnące koszty budowy są obecnie największymi trudnościami, jakim muszą sprostać wszyscy uczestnicy rynku. Na początku tego roku ceny materiałów budowlanych wzrosły średnio o 28 proc. w porównaniu do stycznia 2021. I tak trudną już sytuację dla branży pogorszyła jeszcze rosyjska inwazja, która w bardzo krótkim czasie spowodowała wzrost cen surowców na rynkach światowych. Obecnie zauważamy problem z dostępnością materiałów budowlanych ze wschodu i bardzo wysokie koszty ich transportu. 

Gorącym tematem w ostatnich miesiącach są podwyżki stóp procentowych. Wyższe raty spłaty kredytów oznaczają niższą zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych, co powoduje, że część z nich zrezygnuje lub odkłada w czasie decyzję o nabyciu mieszkania. 
Palącym problemem w branży jest także ograniczona dostępność gruntów pod inwestycje. Gruntów o uregulowanej sytuacji prawnej, w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i cenach jest jak na lekarstwo i wyraźnie drożeją. Deweloperzy muszą kupować działki o niższej atrakcyjności lub pogodzić się z wysokimi cenami napędzanymi dużym popytem. 

Kolejnym wyzwaniem stojącym przed branżą nieruchomości jest ustawa deweloperska, która wchodzi w życie 1 lipca tego roku. Największą zmianą tych regulacji będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który zakłada obowiązek odprowadzania przez deweloperów 1 proc. ceny brutto od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania czy domu. 

Z perspektywy deweloperów pocieszającym jest fakt, że mimo rosnących cen mieszkań, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie i nie nadąża za podażą, co oznacza, że będziemy mieli co robić.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential 

Głównym wyzwaniem dla deweloperów będzie pozyskiwanie klientów w segmencie popularnym. Zmiany w przepisach, inflacja, wzrost stóp procentowych i wojna w Ukrainie spowodowały, że czas w którym klient podejmuje decyzję o zakupie nieruchomości znacznie się wydłużył. Jeszcze w trakcie trwania pandemii zauważyliśmy, że klienci byli zdecydowani i chcieli inwestować. Obecnie się to zmieniło, dlatego dla nas kluczowe jest dotarcie do potencjalnego nabywcy i bardzo dokładne rozpoznanie jego potrzeb.

Marcin Michalec, CEO Okam

Z pewnością jednymi z najważniejszych wyzwań w kolejnych miesiącach bieżącego roku mogą być wzrosty cen niektórych materiałów budowlanych i surowców, a także problem z brakiem pracowników sektora budowlanego, przede wszystkim fizycznych, co może przełożyć się na opóźnienia w realizacji inwestycji oraz wzrosty cen lokali. Kolejny, istotny wpływ na rynek będzie mieć sytuacja ekonomiczna, w tym takie wskaźniki, jak inflacja, stopy procentowe i ich ewentualne podwyżki, a także regulacje związane z Polskim Ładem, które wpływają na dochód, a tym samym siłę nabywczą gospodarstw domowych. Niekorzystnym aspektem pozostaje również kwestia drożejących, a jednocześnie bardzo ograniczonych, szczególnie w dużych miastach, działek inwestycyjnych. Dużą niewiadomą, która będzie oddziaływać, na przykład wywołując obawy u części inwestorów czy wręcz wstrzymywać ich niektóre projekty jest dalszy rozwój sytuacji w Ukrainie. Na pewno na jakiś czas nastąpi przystopowanie inwestycji i planów realizowanych w Polsce przez inwestorów zagranicznych, traktujących nasz rynek jako niepewny z uwagi na bliskość Ukrainy. Jednocześnie, w przypadku podwyższenia stóp procentowych, droższe kredyty mogą ograniczyć popyt na mieszkania, choć ten i tak od dłuższego czasu znacząco przewyższa podaż. Oczywiście musimy pamiętać także o nowelizacji ustawy deweloperskiej i implementacji nowych przepisów przez inwestorów, a także o niejednokrotnie wydłużających się procesach administracyjnych. 

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2022 roku będzie z pewnością dynamiczna. Mamy bowiem do czynienia z wieloma zmiennymi, które będą oddziaływać na sektor i musimy być przygotowani na różne scenariusze. Zmagamy się obecnie ze wzrostem oprocentowania kredytów, rosnącymi kosztami budowy i odpływem pracowników narodowości ukraińskiej. Z uwagi na utrzymujący się wzrost cen nieruchomości, który jednak w drugiej połowie 2022 roku powinien ulec wyhamowaniu, wzrost stóp procentowych, których kolejne odsłony nadal są przed nami , jak zapowiada Rada Polityki Pieniężnej, wprowadzanie kolejnych inwestycji na rynek będzie stanowiło niemałe wyzwanie. Należy liczyć się z tym, że oferta na rynku będzie mniejsza i raczej dedykowana osobom zamożniejszym. Odnotowujemy duże zainteresowanie inwestorów niewielkimi mieszkaniami, zwłaszcza w inwestycji Fiqus Marcelin. Inwestorzy, obserwując rosnące ceny najmu, bardzo chętnie lokują środki w nieruchomości. Natomiast mieszkania o większych metrażach, które oferujemy w St_art Piątkowo, kupują na własne potrzeby. Te sprzedają się bardzo szybko, gdyż na rynku występuje niewielka podaż gotowych lokali.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Rynek mieszkaniowy w 2022 roku będzie musiał mierzyć się z zupełnie nową sytuacją. Mamy obecnie do czynienia z rosnącymi kosztami budowy oraz wzrostem stóp procentowych, co przełoży się na dalszy wzrost cen mieszkań. Minione lata utrwaliły prawidłowość, że kiedy kredyty są drogie spadają ceny mieszkań i odwrotnie. Teraz nie ma żadnych podstaw do powrotu do przeszłości.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Największe wyzwania to wysoka inflacja, brak działek budowlanych w rozsądnych cenach, wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, nowe wymogi związane z efektywnością energetyczną i elektromobilnością oraz niepewność związana z wojną na wschodzie. Rynkowi będzie sprzyjać silny popyt, gdyż w Polsce wciąż brakuje 3 mln mieszkań.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2022 będzie bardzo dynamiczna. W marcu br. obserwowaliśmy w większości dużych miast spadek podaży oraz popytu na nowe mieszkania. Analitycy wskazują, że na budownictwo mieszkaniowe negatywnie wpływa m.in wzrost oprocentowania kredytów i kosztów budowy. Innym czynnikiem, który pogarsza sytuację sektora jest wojna w Ukrainie. Na budowach znów zaczyna brakować rąk do pracy, bo wielu ukraińskich pracowników wróciło do swojej ojczyzny. Z kolei skutkiem sankcji nakładanych na Rosję jest wzrost cen m.in. energii i paliwa oraz stali. Wyzwaniem dla rynku mieszkaniowego będzie zatem utrzymanie poziomu sprzedaży mieszkań na zeszłorocznym poziomie. A to, przy rosnących stopach procentowych, które wpływają na ograniczenie liczby klientów, a także przy potencjalnym wzroście cen lokali na skutek wzrostu cen materiałów budowlanych, nie będzie łatwe. Wyzwaniem będzie  również terminowa realizacja inwestycji pomimo ograniczeń w dostępie do siły roboczej na budowach oraz obecnej terminowości dostaw materiałów.

DOMPRESS

O ile skoczą ceny mieszkań

Kumulacja czynników cenotwórczych przekłada się na dalszy wzrost cen nieruchomości. Jak dużych podwyżek na rynku nowych mieszkań możemy się spodziewać w tym roku? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A. 

Trudno jednoznacznie oszacować, o ile w 2022 roku zdrożeją mieszkania. Z pewnością będą to podwyżki znaczące, biorąc pod uwagę dwucyfrową inflację, wzrosty cen materiałów budowlanych i ich ograniczoną dostępność. Podniesienie stóp procentowych godzi nie tylko w nabywców posiłkujących się kredytem, zwiększają się również koszty finansowania inwestycji dla deweloperów. Należy tutaj także uwzględnić utrzymujące się problemy z niską dostępnością coraz wyżej wycenianych działek pod nowe osiedla. W ostatnich latach mieszkania drożały w tempie 10-12 proc w skali roku. Nie jesteśmy w stanie dziś przewidzieć, czy w 2022 taki scenariusz się powtórzy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Prognozowane przez NBP kolejne wzrosty inflacji będą miały odzwierciedlenie w podwyżkach cen energii, transportu, materiałów budowlanych oraz presji płacowej po stronie wykonawców. Oznacza to wyższe koszty generalnego wykonawstwa. Ponadto, ograniczona ilość działek budowlanych, szczególnie w dużych miastach, sprawi, że ich ceny będą szły w górę. Wszystkie te czynniki, a także wchodzący w połowie roku Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowodują wzrost cen, ale zakładam, że będzie on kilkuprocentowy. Cena za metr kwadratowy w dużym mieście jest już dzisiaj bardzo wysoka, a zapowiadane podwyżki stóp procentowych uniemożliwią kolejnym grupom klientów pozyskanie kredytu. Dlatego deweloperzy, dla których klient indywidualny jest nadal głównym odbiorcą, nie będą windować cen wyżej niż o 3-5 procent.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.  

Nie zakładamy scenariusza, w którym ceny mieszkań miałyby spadać. Należy się spodziewać trendu wzrostowego w odniesieniu do cen nieruchomości. Trudno jednoznacznie określić, o ile wzrosną.

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate

To fakt, przez ostatnie dwa lata rynek nas nie oszczędza. Najpierw pandemia, która na pewien czas zatrzymała sprzedaż mieszkań, teraz borykamy się z wysoką inflacją i konfliktem zbrojnym za naszą wschodnią granicą. Nie bez znaczenia były również nowe regulacje dotyczące polskiego ładu. Koszty budowy, robocizny, materiałów istotnie wzrosły, co bezpośrednio przekłada się na  wzrost cen metra kwadratowego nieruchomości. W ostatnim kwartale 2021 roku wzrost cen na rynku pierwotnym w poszczególnych stolicach województw, poza Warszawą w porównaniu rok do roku wyniósł od 13 – 16 proc. Bieżący rok będzie podobny do roku ubiegłego, wzrosty cen być może nie będą już tak dynamiczne, jednak w dalszym ciągu musimy się liczyć z drożejącymi mieszkaniami, głównie z powodu ciągle rosnących kosztów realizacji.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Koszty projektów mieszkaniowych rzeczywiście rosną w bardzo szybkim tempie i to na każdym etapie, od zakupu działki po realizację budowy. Ceny materiałów, brak pracowników, wzrost kosztów pracy odgrywają tu oczywiście kluczową rolę. Może się zdarzyć, że podaż w ujęciu całościowym polskiego rynku będzie ograniczana, ponieważ część inwestycji deweloperskich zostanie przynajmniej czasowo zamrożona.

Równocześnie popyt utrzymuje się na dość wysokim poziomie, mimo systematycznego wzrostu stóp procentowych. Mieszkanie to jest potrzeba podstawowa i nie sposób jej zastąpić. Z kolei w Polsce nadal mamy do czynienia ze zjawiskiem opisywanym obrazowo jako głód mieszkaniowy. Wszystko to powoduje, że mieszkania będą wyraźnie droższe. Tym bardziej, że oprócz kumulacji realnych czynników przekładających się na wzrost kosztów realizacji inwestycji, mamy też do czynienia z inflacją. Z naszych szacunków wynika, że w tym roku można się spodziewać wzrostu cen na poziomie około 10 proc. 

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Według ekonomistów stopy procentowe mają być podnoszone regularnie aż do trzeciego kwartału tego roku, ale to w dużej mierze prognoza teoretyczna. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć inflacji, zmian na rynku materiałów budowlanych i surowców, ani wielkości podwyżek stóp procentowych. Mamy aktualnie do czynienia z absolutnie unikalnym splotem okoliczności, nie ma danych historycznych, na których można by opierać rzetelne wyliczenia prognoz. Prognozy dotyczące kształtowania się cen są obarczone wieloma założeniami, co osłabia ich jakość. Trudno więc określić, na jakich warunkach będziemy wprowadzać na rynek trzy inwestycje, które mamy na etapie przygotowania.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Ceny mieszkań będą rosły nadal, ale nie z powodu rosnącego popytu tylko z uwagi na malejącą podaż. Deweloperzy budują coraz wolniej, bo dłużej zajmuje zdobycie gruntu i przygotowanie inwestycji. Trzeba też zakładać dłuższy okres budowy ze względu na ewentualne problemy z pozyskaniem materiałów. Do tego dochodzi rosnąca aktywność funduszy inwestycyjnych, które zawierają umowy na całe budynki czy inwestycje. W związku z tym, podaż mieszkań na „normalnym rynku” jest jeszcze mniejsza, a możliwości produkcyjne deweloperów są coraz bardziej ograniczone. Nie przewidujemy jednak aby wzrost cen mieszkań przekroczył poziom inflacji, prawdopodobnie będzie to 7-10 proc. rocznie. 

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Wszystko wskazuje na to, że ceny mieszkań nie zatrzymają się i dalej będą miały tendencję wzrostową.  Przewidujemy, że w tym roku podwyżka może być co najmniej kilkuprocentowa. W przypadku nowych inwestycji, trudno w tej chwili nawet określić ceny mieszkań, gdyż ciągle rosną ceny materiałów i wykonawstwa.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential 

Liczymy, że wzrost  cen w ujęciu rocznym wyniesie minimum 5 proc. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie miał najmniejszy wpływ na podwyżkę, gdyż deweloperzy zdążyli już określić tu ryzyko finansowe i się przygotować. Niestety czynniki, takie jak inflacja czy wzrastające stopy oprocentowania kredytów są tak naprawdę wciąż wielką niewiadomą, a to przede wszystkim one determinują wzrost cen mieszkań.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Na koniec 2021 roku NBP informował o podwyżce 17 proc. r/r w Polsce. Naszym zdaniem wzrosty cen nieruchomości w krótkim okresie się utrzymają, gdyż nadal rosną koszty wytworzenia. Wyhamowanie może nastąpić w drugiej połowie br. z uwagi na utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych. Wciąż mamy do czynienia z dużą aktywnością inwestorów i popyt z ich strony w dużej części rekompensuje nam wstrzymujących się klientów kupujących na własne potrzeby. Biorąc pod uwagę, że dotychczas Poznań reagował na zmiany rynkowe mniej gwałtownie niż reszta dużych miast, spodziewamy się, że wzrost może być tutaj nieco wolniejszy i korekty cen niższe.

Piotr Baran, prezes zarządu PCG S.A.

Rzeczywiście mamy obecnie dużo czynników wpływających na wzrost cen. Niestety nie da się uniknąć podwyżek, ponieważ jesteśmy zależni od cen materiałów i kosztów pracowniczych. To one w największym stopniu determinują stawkę za metr kwadratowy i podnoszą koszt realizacji całej inwestycji. Szacujemy, że w tym roku wzrost cen w zależności od lokalizacji będzie kilkunastoprocentowy, a w niektórych miastach może nawet sięgnąć ponad 20 proc. Szczególnie może to dotyczyć miejscowości, w których dotąd ceny były relatywnie niskie na tle innych ośrodków, a w teraz muszą dogonić wzrost kosztów produkcji mieszkań.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Jeszcze przed wybuchem wojny na Ukrainie eksperci szacowali, że w 2022 roku ceny mieszkań w Polsce dalej będą rosnąć. Wolniej niż w poprzednich latach, bo o około 5 proc. w skali roku. W tej chwili podnoszenie cen nieruchomości to nie wybór deweloperów, ale konieczność. Trudno powiedzieć, jak dużych podwyżek cen mieszkań można się spodziewać. W niepewnej sytuacji ciężko stawiać wiarygodne prognozy. Szacujemy, że mieszkania będą drożeć w podobnym tempie jak dotąd, około 10 proc. rocznie. Wystarczy wymienić kilka przyczyn, jak wzrost cen materiałów budowlanych, cen paliw, braki pracowników czy nowe przepisy.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service 

Wzrost kosztów budowy, mniejsza ilość rozpoczynanych budów, wyższe ceny materiałów i wyższy koszt zakupu działek pod budownictwo wielorodzinne oraz braki kadrowe to czynniki, z którymi branża mieszkaniowa mierzy się już dziś. Wszystko wskazuje na to, że ceny mieszkań nadal będą rosły. 

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Pomimo wysokiej konkurencji i presji na marżę deweloperską, nie obędzie się bez wzrostu cen. Ten będzie wynikał z czynników niezależnych od deweloperów, przede wszystkim inflacji i zmiany przepisów, które realnie przekładają się na koszty wytworzenia mieszkań. Wzrost cen mieszkań w skali roku będzie się utrzymywał na poziomie kilku procent powyżej inflacji. 

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Ceny niektórych produktów i usług biją rekordy. Drożeje prawie wszystko. Coraz więcej płacimy za codzienne życie, rachunki, utrzymanie domu i mieszkania. Dodatkowo, ekonomiści są zdania, że to może być dopiero początek wzrostu cen i w przyszłym roku drożyzna będzie jeszcze większa. Prognoza dotycząca inflacji za marzec br. mówi o 10,1 proc., ale GUS wyliczył, że ceny wzrosły  aż o 10,9 proc. Tak bardzo nie doszacować tego wskaźnika nie zdarzyło się analitykom nigdy dotąd. Owszem bywało, że prognozy mocno nie trafiały, ale "mocno" oznaczało nie więcej niż 0,6 pkt proc. W kwietniu 2021 roku, w marcu 2017 roku, w sierpniu 2013 roku i lipcu 2011 roku. W marcu 2022 roku pomyłka wyniosła aż 0,8 pkt proc.  To pokazuje, w jak niepewnych okolicznościach gospodarczych przyszło nam teraz żyć i jak ciężko oszacować wzrost cen mieszkań w ujęciu rocznym.

Marcin Michalec, CEO Okam

Pewne wzrosty wydają się być nieuniknione z uwagi na rosnące ceny materiałów budowlanych oraz surowców, jak również niepewną sytuację w naszej części Europy, która odbija się na światowych rynkach. Istnieje dość znaczne zagrożenie brakiem pracowników fizycznych, ale wyzwaniem będzie także sprawna implementacja przez inwestorów zapisów nowelizacji ustawy deweloperskiej. W tym momencie ciężko jednak dokładnie oszacować skalę wzrostów. Nasze projekty kojarzone są przez klientów z wysoką jakością i dobrym standardem wykończenia, co chcemy utrzymać, wprowadzając kolejne ulepszenia i innowacyjne rozwiązania, a to oczywiście wiąże się z wyższymi kosztami budowy, które w obecnych czasach idą w górę. 

DOMPRESS

Czy w umowach deweloperskich pojawią się klauzule waloryzujące ceny mieszkań

 Czy szybko rosnąca inflacja i koszty budowy oraz utrudnienia w realizacji inwestycji powodujące opóźnienia sprawią, że w umowach deweloperskich pojawią się klauzule waloryzujące ceny mieszkań? Jak firmy będą bronić się przed spadkiem rentowności inwestycji? Czy deweloperzy rozważają wprowadzenie takiego rozwiązania? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A. 

Klauzule waloryzujące nie są niczym nowym. Niektóre firmy deweloperskie stosują je w swoich umowach od lat. Można się spodziewać, że przy tak dużej, ponad 10 procentowej inflacji coraz więcej deweloperów będzie sięgać po to rozwiązanie. Nie planujemy wprowadzenia takich zapisów. Cenniki dla naszych inwestycji ustalamy w taki sposób, aby uwzględniały przewidywane koszty realizacji projektów w długiej perspektywie.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Zapisy waloryzacyjne są już teraz stosowane przez niektórych deweloperów, z możliwością odstąpienia od umowy przez klienta przy zmianie ceny. To ciekawe rozwiązanie i obserwujemy, jak będzie się odnosić do niego UOKiK. Czy podobne zapisy w umowach nie zostaną uznane za klauzule abuzywne. 
Jeżeli jednak możliwość stosowania takich zapisów w umowach zostanie usankcjonowana, rozważymy ich zastosowanie. Na ten moment tego nie robimy.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.

Wyzwanie stanowią inwestycje, których budowy się rozpoczynają. To w takich przedsięwzięciach widoczne jest ryzyko wzrostu kosztów materiałów czy pracy. W takich projektach mamy możliwość elastycznej polityki cenowej, gdyż sprzedaż takich mieszkań jest w toku. Inwestycje, które są już na zaawansowanym etapie budowy mają zabezpieczone koszty.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential 

Zgodnie z obowiązującym przepisami obecnie firmy deweloperskie nie mają możliwości wprowadzenia zmiany ceny po podpisaniu przez klienta umowy.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Rzeczywiście rozważamy taką możliwość, choć chcę podkreślić, że nie jest jeszcze przesądzone, że zdecydujemy się na taki zapis w umowie. Wiele będzie zależało od tego, jakie warunki realizacji nadchodzących inwestycji przedstawią nam generalni wykonawcy. Naszym priorytetem są terminy obiecane klientom i mając to na uwadze będziemy kształtować warunki związane ze sprzedażą mieszkań w naszych kolejnych inwestycjach. Należy natomiast oczekiwać, że firmy deweloperskie, które nie posiadają poduszki finansowej będą się zabezpieczać przed utratą rentowności inwestycji. Jesteśmy w komfortowej sytuacji, mając zapewnione finansowanie inwestycji. Nasze budowy realizują się terminowo, co pozwala nam bezpiecznie patrzeć w przyszłość.

Piotr Baran, prezes zarządu PCG S.A.

Ustawa deweloperska nie zakazuje wpisywania klauzul waloryzujących ceny o wskaźniki GUS, ale w praktyce Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów negatywnie ocenia stosowanie takich zapisów w umowach. Nie stosujemy tych klauzul. Owszem, w branży pojawiają się głosy o potrzebie waloryzacji cen ze względu na tempo wzrostu kosztów budowy, ale wydaje nam się, że jest to dłuższa perspektywa. Rozmowy na ten temat dopiero się zaczynają. Sądzimy, że raczej deweloperzy będą uruchamiać sprzedaż na późnym etapie budowy niż stosować waloryzację, która budzi obawy klientów i może źle wpływać na wizerunek firm i całej branży deweloperskiej.

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate

Oczywiście wzrost kosztów realizacji budów zmusza nas do aktualizacji cenników mieszkań oferowanych aktualnie do sprzedaży. Dzisiaj nie stosujemy jednak w zawieranych z klientami umowach deweloperskich klauzul dających możliwość waloryzacji cen mieszkań.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Zmienność rynku, w tym również wahania cen są nieodłącznym elementem branży nieruchomości. Zabezpieczamy się przed tym poprzez umowy z wykonawcami lub negocjacje cen. Mamy również zabezpieczony obszerny bank ziemi, co gwarantuje nam płynne inicjowanie kolejnych projektów. Na ten moment nie planujemy wprowadzać klauzul waloryzujących ceny mieszkań w naszych inwestycjach. 

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Choć klauzule waloryzujące ceny mieszkań, oparte na przykład na wskaźnikach GUS nie są nowym rozwiązaniem to dotąd stosowane były sporadycznie. Należy się spodziewać, że w obecnych warunkach ekonomicznych możemy się z nim stykać częściej. W obliczu galopującej inflacji, rosnących kosztów wykonawstwa i związaną z nimi możliwością opóźnień na budowach deweloperzy mogą w ten sposób zabezpieczać się przed utratą rentowności inwestycji. Trudno obecnie powiedzieć, czy będziemy wprowadzać klauzule waloryzujące ceny mieszkań, oparte np. na wskaźnikach GUS. Sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna, tak naprawdę wszystko zależy od eskalacji konfliktu w Ukrainie. Pewne jest to, że będziemy dostosowywać się do nowych wymogów prawnych.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W tej chwili nie bierzemy pod uwagę takiego rozwiązania.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Nie wykluczone, że na rynku deweloperskim w umowach z klientami już wkrótce mogą pojawić się klauzule waloryzujące ceny mieszkań. Generalnie nikt nie chciałby wprowadzać takich rozwiązań, ale może nie być innej opcji, aby mogły powstawać nowe inwestycje. Jak dotąd nie wprowadziliśmy tego typu zapisów w naszych umowach.   

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. Relacji z Klientem w Aria Development

Faktycznie jest taka furtka dla deweloperów, ale nie wiemy jak to będzie działać w praktyce. Będziemy starać się zachować pierwotne ceny, a w ostateczności stosować tego typu rozwiązania.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Inwestycja deweloperska trwa średnio dwa lata. Generalny wykonawca zakłada poziom cenowy, który w dzisiejszych warunkach jest trudny do oszacowania na dwa lata do przodu. Dlatego rozważamy zmiany w umowach deweloperskich lub modelu sprzedaży mieszkań, ale na razie jest zbyt wcześnie, żeby powiedzieć jak będą wyglądały.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska 

Określone rozwiązania zawsze zależą od rozwoju sytuacji na rynku. Istotne jest to, w jakim konkretnym kształcie weszłyby w życie, a tego dziś nikt nie jest w stanie przewidzieć. Dla nas kluczowe jest zawsze bezpieczeństwo kupujących.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Już od jakiegoś czasu można obserwować, że coraz więcej deweloperów decyduje się na wprowadzenie do umów deweloperskich zapisów klauzuli waloryzującej ceny mieszkań. Oparte byłaby to o wskaźniki zmiany cen produkcji budowlano-montażowej publikowane przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, wskaźniki zmiany cen konstruowane na podstawie publikacji branżowych wydawanych przez WACETOB, ORGBUD, itp. oraz wskaźniki inflacji. Na podstawie postępującej inflacji oraz rosnących cen materiałów budowlanych można przypuszczać, iż coraz więcej firm deweloperskich będzie zabezpieczało się w ten sposób. Obecnie nie rozważamy jednak wprowadzenia takiego rozwiązania, ale również nie wykluczamy zupełnie takiej możliwości.

Marcin Michalec, CEO Okam

Ani dotychczasowa, ani nowa wersja umowy deweloperskiej nie wyklucza waloryzacji cen zakupu lokalu mieszkaniowego. Nie stosujemy jednak takich zapisów. Jeśli sytuacja byłaby bardzo dynamiczna, mielibyśmy do czynienia z fluktuacjami cenowymi surowców i materiałów budowlanych i ciągłym wzrostem kosztów robocizny oczywiście nie możemy wykluczyć konieczności uaktualnienia zapisów. W tej chwili jednak tego nie przewidujemy.

DOMPRESS

Czy wzrost stawek najmu podbił popyt na mieszkania

Czy podwyżki cen wynajmu mają wpływ na popyt na mieszkania? Czy zwiększa się grupa osób lokujących kapitał w nieruchomości pod wynajem? Czy deweloperzy rozważają wejście na rynek PRS? Które firmy przygotowują projekty z mieszkaniami na wynajem? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl   

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Tak, zainteresowanie funduszy inwestycyjnych pakietowymi zakupami mieszkań na wynajem w ostatnich tygodniach znacznie wzrosło.  Jeszcze w ubiegłym roku ogłosiliśmy, że w ramach dywersyfikacji oferty produktowej rozpoczniemy budowę mieszkań oferowanych w ramach PRS. Spółka podpisała dwa listy intencyjne związane z zaangażowaniem w ten segment rynku i rozpoczęła negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości w Warszawie i we Wrocławiu. Ponadto, wytypowaliśmy kilka innych projektów, które oferujemy funduszom inwestycyjnym w ramach zakupów pakietowych.

W odpowiedzi na potrzeby najemców wdrażamy nowe standardy projektowania, gwarantujące funkcjonalne rozwiązania dla mieszkańców oraz najlepsze możliwe zwroty dla inwestorów. Działania w tym obszarze będą finansowane m.in. ze środków pozyskanych ze sprzedaży aktywów komercyjnych. Celem firmy na 2022 rok jest dostarczenie 600-800 mieszkań w ramach PRS.

Eyal Keltsh, wiceprezes zarządu Grupy Robyg

Sprzedaż 100 proc. udziałów Robyg przez Bricks na rzecz TAG Immobilien AG, jednej z wiodących firm na rynku mieszkań na wynajem w Niemczech, która została sfinalizowana 31 marca 2022, skłoniła nas do analizy naszego banku ziemi i przeznaczenia jego części na mieszkania na wynajem (PRS). TAG kupił już dwa lata temu firmę Vantage w Polsce, a w 2022 roku planujemy połączyć działalność obu firm. Dzięki temu skonsolidowana grupa stanie się największym deweloperem mieszkaniowym na polskim rynku i wyznaczy nowy standard dla PRS. Naszym celem jest posiadanie 20 000 mieszkań do wynajęcia do końca 2027 roku i równolegle planujemy dalszą sprzedaż mieszkań na poziomie 2500 mieszkań rocznie.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Rynek najmu w tej chwili mocno się odbija. Po osłabieniu, które było wyraźne od wybuchu pandemii popyt na mieszkania na wynajem rośnie, a wraz z nim ceny najmu. Udział inwestorów indywidualnych myślących o wynajmie także zwiększył się na tle rynku. Przy czym trzeba przypomnieć, że sam rynek w pierwszym kwartale tego roku znacznie się zmniejszył.

W 2022 roku będziemy rozwijać drugi, równoległy filar naszej aktywności – segment rynku instytucjonalnego, gdzie do końca 2025 roku chcemy dostarczyć 3000 mieszkań na wynajem w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Do tego czasu nasz bank ziemi w segmencie PRS będzie zabezpieczony na około 5000 lokali.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Tak, wzrost cen na rynku najmu zwiększył zainteresowanie naszych inwestorów. Obserwujemy wzrost na poziomie 30 proc. w połączeniu z relatywnie niską ofertą dostępnych lokali. Przekłada się to na wyraźnie lepszą rentowność inwestycji w lokale na wynajem. Nasza spółka jest otwarta na różne rodzaje współpracy i rozpatruje różne rynki, w tym również PRS.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential

Nabywcy, którzy w obecnych czasach – czasach rosnącej inflacji posiadają gotówkę nie mają lepszego wyjścia niż lokata kapitału w nieruchomości przeznaczone na wynajem. Obecnie jednak za wcześnie jest mówić o tym, czy firma zdecyduje się na wejście na rynek PRS.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Wzrost stawek na runku najmu pobudził apetyt na mieszkania małe. Wzrost cen i stóp procentowych oraz napływ emigrantów spowodował ożywienie popytu na niewielkie metraże. Inwestycje w nieruchomości wciąż pozostają zyskowną formą lokowania kapitału. Zwłaszcza w FIQUS Marcelin odnotowujemy takie zakupy, także pakietowe, z myślą o wynajmie. Wynika to z dobrej lokalizacji i ustawnych mieszkań, a te dwa czynniki stanowią największy magnes dla lokujących kapitał w nieruchomości.

W naszej ocenie segment najmu instytucjonalnego będzie rósł bardzo szybko na przestrzeni najbliższych kilku lat. Nowoczesne mieszkania na wynajem, zarządzane przez profesjonalną firmę to trend, który już dawno powinien zagościć w Polsce. Jako deweloper przyglądamy się funkcjonowaniu funduszy instytucjonalnych i nie wykluczamy tego rodzaju współpracy. Tymczasem bacznie wsłuchujemy się w sygnały z rynku, szykując ofertę kolejnych inwestycji, dostosowaną do potrzeb i możliwości kupujących.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie zauważyliśmy znaczącego wzrostu liczby osób nabywających mieszkania inwestycyjnie. Wzrost zapotrzebowania na mieszkania na wynajem zbiegł się z ograniczeniem możliwości nabywczych osób korzystających z kredytu więc obecnie taki rodzaj zainteresowania jest na stałym poziomie.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Zauważamy w ostatnim czasie wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Kupujący lokale z jednej strony chcą ochronić kapitał, a z drugiej myślą o zyskach związanych z ich wynajmowaniem. Stąd większa aktywność inwestorów. Rozważamy różne opcje, w tym także częściowe wejście na rynek PRS. Na obecną chwilę nie ma wiążących decyzji. Natomiast z końcem ubiegłego roku sprzedaliśmy w całości jedną inwestycję do funduszu.   

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate

Nie da się ukryć, że rynek PRS zaczyna dynamicznie rozwijać się w Polsce. Lokata kapitału w nieruchomości od lat jest najbezpieczniejszym sposobem inwestowania i wydaje się nam, że przez długi czas się to nie zmieni. Czy w Polsce jesteśmy gotowi na PRS? Myślę, że już od dawna, od czasu kiedy pokolenie milenialsów rozpoczęło kariery zawodowe. Jak wiemy ta generacja nie ma tendencji do posiadania czegoś na własność lub zaciągania kredytów dlatego chętniej skłaniają się w stronę najmu, ceniąc sobie jednocześnie niezależność i elastyczność w przypadku miejsca pracy i sposobu życia.

Na spore zainteresowanie najmem mieszkań ogromny wpływ ma migracja obywateli z Ukrainy, powrót studentów na uczelnie i pracowników do biur. Wysokie ceny mieszkań, trudniej dostępne kredyty również powodują, że część osób chcących zrealizować swoje potrzeby mieszkaniowe będzie zmuszona przenieść się na rynek najmu.

Nie wykluczamy rozwoju w nowych kierunkach, stale analizujemy trendy i dynamicznie reagujemy na zmiany rynkowe. Również bacznie przyglądamy się segmentowi instytucjonalnego najmu mieszkań.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Jesteśmy otwarci na rynek PRS, jest on przedmiotem naszych analiz. W naszych osiedlach około 15-20 proc. indywidulanych klientów kupuje mieszkania na wynajem. Ilość takich nabywców utrzymuje się na podobnym poziomie, jak w ubiegłym roku.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.

Nie przewidujemy, żeby Atal stał się aktywnym uczestnikiem rynku PRS.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Już w 2021 roku zaobserwowaliśmy silny trend wzrostowy na mieszkania wśród inwestorów, którzy chętnie lokowali kapitał w mieszkania. Obecnie podwyżki stóp procentowych i inflacja na poziomie 10,9 proc. sprawiają, że nieruchomości są dobrą inwestycją chroniącą oszczędności przed spadkiem ich wartości. Jak można się spodziewać, dalszy wzrost cen lokali jest nieunikniony. Ze względu na niedobór surowców, rosnące kursy walut i wysoki popyt na mieszkania, wzrastać będzie również wartość nieruchomości.

Jak pokazują dane rynkowe od wybuchu wojny na Ukrainie liczba dostępnych ofert lokali mieszkalnych na wynajem w największych polskich miastach zmalała o 60 proc. To pokazuje, że rynek najmu, czeka długofalowy proces zmian, który właśnie nabiera prędkości. Wynajem ze względu na zmianę nastawienia potencjalnych najemców staje się coraz bardziej popularny. Rynek nieruchomość jest zatem cały czas świetnym miejscem na ulokowanie kapitału.

Strategia rozwoju Aurec Home obecnie nie zakłada inwestycji w tego typu projekty.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Na początku marca bieżącego roku liczba wyświetleń ogłoszeń dotyczących mieszkań i pokoi na wynajem w Polsce na niektórych portalach ogłoszeniowych zwiększyła się nawet o ponad 160 proc. w porównaniu z ostatnim tygodniem lutego br. Mieszkań na wynajem ubywa. Sytuacja ma związek z napływem fali uchodźców z Ukrainy, o czym informują portale. Aktualnie nie odnotowaliśmy zwiększonego popytu wśród inwestorów natomiast ta dynamiczna sytuacja na pewno przełoży się wkrótce na zainteresowanie zakupem mieszkań z ich strony. W lokalizacjach, w których realizujemy obecnie kolejne etapy inwestycji obserwujemy znaczny wzrost stawek najmu mieszkań, a także ograniczoną podaż mieszkań na wynajem. Rozważamy wejście na rynek PRS i rozeznajemy zagadnienie.

Marcin Michalec, CEO Okam

W ostatnim czasie, między innymi w związku z przybyciem do Polski uciekających przed wojną obywateli Ukrainy, wzrosło zainteresowanie najmem krótko i długookresowym.
W największych miastach widoczne są nawet trudności ze znalezieniem lokali, a ceny dostępnych znacznie wzrosły. Duże zainteresowanie najmem przełożyło się na decyzję najemców o podniesieniu czynszów. Jednocześnie niepewna sytuacja w naszej części Europy, inflacja czy podwyżki stóp procentowych – z jednej strony nie zachęcają do lokowania kapitału w mieszkania, z drugiej - często uniemożliwiają też osobom zainteresowanym zakup na kredyt lokalu na wynajem.

W najbliższych planach nie mamy realizacji inwestycji w sektorze PRS, ale nie wykluczamy tego w przyszłości. Jednocześnie warto wspomnieć, że część etapów inwestycji Bohema - Strefa Praga w Warszawie sprzedaliśmy funduszowi AFI Europe, który będzie realizować tam długoterminowy najem.   

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w Constructa Plus

Uważam, że jest jeszcze zbyt wcześnie na tak mocne sformułowania, choć rzeczywiście przyjęlibyśmy z zadowoleniem zwiększony już na stałe popyt wśród inwestorów. Mógłby on bowiem skompensować w części odpływ z rynku tych nabywców, których po podwyżkach stóp procentowych zwyczajnie nie stać na zakup własnego mieszkania. Widzimy wzrost zainteresowania najmem jako formą zapewnienia sobie lokum i sami aktualnie poszukujemy lokalizacji, gdzie można by wybudować obiekt o takim przeznaczeniu. Nie rozważamy przy tym współpracy z funduszem rynku PRS i jak dotąd nigdy nie było to obszarem naszych zainteresowań. Lokalizacje, w jakich pozyskujemy grunty, rozmiar tych nieruchomości i koszty realizacji, które z nich wynikają, sprawiają zresztą, że fundusze nie zabiegają o mieszkania w naszych inwestycjach. To oczywiście może się zmienić.

Chcę jednak podkreślić, że cały czas obserwujemy rynek i ruchy po stronie największych graczy, a także zachowania ustawodawców i instytucji otoczenia rynkowego. Teraz musi zostać wypracowana nowa praktyka rynkowa, która będzie dopasowana do nowych okoliczności, bo już chyba nikt nie ma złudzeń, że do warunków takich, jak jeszcze przed rokiem, powrotu nie będzie. Przynajmniej w najbliższych kilkunastu kwartałach. Nowe warunki dopiero się klarują, ale gdy już sytuacja będzie lepiej rozpoznana, chcemy mieć gotowy nowy model prowadzenia inwestycji, a przede wszystkim sprzedaży. Taki, który pozwoli ograniczać niepewność wynikającą głównie z cenowych fluktuacji.

Jak konflikt w Ukrainie wpływa na nasz rynek mieszkaniowy

 Czy inwazja na Ukrainę wywarła wpływ na decyzje zakupowe nabywców mieszkań? Czy są opóźnienia w realizacji projektów mieszkaniowych? Czy pojawiły się trudności z pracownikami na budowach lub terminami dostaw materiałów budowlanych? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A. 

Po wybuchu konfliktu w Ukrainie duża część pracowników z tego kraju udała się w kierunku przejść granicznych, by pomóc swoim rodzinom w ewakuacji do Polski. Spodziewamy się jednak, że grupa ta będzie stopniowo wracać do pracy. W naszych inwestycjach utrzymujemy pełne załogi i nie przewidujemy opóźnień z tego tytułu. 
Większym wyzwaniem dla branży mogą być terminowe dostawy stali, miedzi, cementu i kruszyw do produkcji betonu, które Polska importowała w dużych ilościach z Rosji, Białorusi i Ukrainy. W tej chwili trudno oszacować, jakie  znaczenie ten problem będzie miał dla rynku nieruchomości. Można się jednak spodziewać, że w przypadku niektórych realizacji może dojść do przesunięć terminów ich ukończenia. 

Jeśli chodzi o nabywców, wojna w Ukrainie ma wpływ na ich decyzje zakupowe. W pierwszych tygodniach marca odnotowaliśmy w naszych biurach sprzedaży nawet o 50 proc. mniej zapytań. Obecnie sytuacja wraca do normy, a zainteresowanie klientów jest na poziomie sprzed 24 lutego br.  W kolejnych miesiącach spodziewamy się, że większy wpływ na nastroje konsumenckie w sektorze mieszkaniowym będą miały rosnące stopy procentowe oraz nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, nakazująca bankom, aby do analizy zdolności kredytowej klientów przyjmowały oprocentowanie powiększone o 5 proc. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Z naszych obserwacji wynika, że na wahania popytu większy wpływ miał Polski Ład, wzrost stóp procentowych i obniżenie zdolności kredytowej niż wojna w Ukrainie.W pierwszych tygodniach roku okazało się że w związku ze zmianami podatkowymi realne zarobki klientów są niższe. Osoby, które sprawdzały zdolność kredytową pod koniec 2021 roku, decydując się na zakup już w 2022 roku, były niemiło zaskoczone niższą zdolnością kredytową wyliczaną przez banki.

Oczywiście w pierwszych dniach wojny zaobserwowaliśmy duże obawy klientów przed podejmowaniem decyzji o zakupie mieszkań. Mieliśmy też przypadki rezygnacji z zakupu np. przez osoby, które biznesowo były związane z Ukrainą lub Rosją. W tej chwili w jakimś stopniu rynek zaakceptował fakt toczącej się za naszą granicą wojny i od strony popytowej nie widzimy większego wpływu. 

Od strony podażowej natomiast wojna w Ukrainie z pewnością będzie miała wpływ na nasz rynek. Mieliśmy sygnały od podwykonawców, że część ukraińskich pracowników wróciła do kraju walczyć. Na ten moment jednak nie wpływa to na opóźnienia prac. Być może wpłynie to jednak na koszty realizacji przyszłych budów ze względu na mniejszą  dostępność wykwalifikowanych pracowników. 

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.

Wojna w Ukrainie wydłuża proces decyzyjny nabywców. Podobnie wyglądało to na początku pandemii. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja w związku z atakiem Rosji na Ukrainę. Oddziałuje to również na nas. Na naszych budowach pracowało bardzo dużo pracowników z Ukrainy, którzy musieli wrócić do kraju. Nastąpiła redukcja o 10-15 proc. załogi Ukraińców. Ta skala odpływu nie jest jednak tak duża, żeby skutkowała brakiem możliwości wykonania zdań. W ciągu ostatnich lat grupy podwykonawców zmodyfikowały się w ten sposób, że częściowo składają się z Polaków, a częściowo Ukraińców. Nie mamy już sytuacji, że cała firma podwykonawcy czy cały zespół składa się z pracowników z Ukrainy. Obecnie we wszystkich miastach, w których działa Atal, wakaty są uzupełniane od razu pracownikami z Polski.

Eyal Keltsh, wiceprezes zarządu Grupy Robyg 

W pierwszych miesiącach 2022 roku mieliśmy wiele wydarzeń w Europie i w Polsce. Istotny wpływ na rynek miała wojna na Ukrainie, napływ uchodźców, a także nowe przepisy podatkowe. Sprzedaż mieszkań w pierwszym kwartale była trudniejsza. Wysoki poziom niepewności, wynikający z wprowadzenia nowych przepisów podatkowych, wzrostu stóp procentowych i wyższej inflacji, a także nowych regulacji zdolności kredytowej banków doprowadził do presji wśród klientów w zakresie ich możliwości uzyskania finansowania i ich sytuacji finansowej. 

Wojna między Rosją a Ukrainą i wywołany przez nią kryzys humanitarny oraz uchodźczy również przyczyniły się do niepewności i strachu ludzi. Dodatkowymi wyzwaniami są szybki wzrost kosztów budowy, niedobór materiałów budowlanych, ogólny wzrost cen, niska dostępność gruntów pod budowę w dużych miastach, co prowadzi do niedoboru mieszkań i wzrostu cen. 

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Branża deweloperska mierzy się dzisiaj kilkoma wyzwaniami. Są wśród nich rosnące ceny wykonawstwa i odpływ pracowników firm budowlanych. Niepewność cenowa i zawirowania na rynku materiałów sprawiają, że generalni wykonawcy renegocjują terminy zakończenia budów i kwestie dopłat. To wszystko wpływa na koszty działalności deweloperów i będzie  miało przełożenie na wzrost cen mieszkań. Z punktu widzenia klientów natomiast ewentualne zmiany terminów oddania projektów nie powinny być odczuwalne. 

Sytuacja w Ukrainie nie powstrzymuje już klientów przed zakupem mieszkania. Na wstrzemięźliwość kupujących większy wpływ mają dzisiaj rosnące stopy procentowe i ich przełożenie na zdolność kredytową i koszt samego kredytu.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

W pierwszych tygodniach po wybuchu wojny rynek nieruchomości nieco zwolnił. Teraz obserwujemy powrót zainteresowania kupujących do poziomu sprzed rosyjskiej inwazji. Wydaje się, że wojna nie spowodowała więc zmian, jeśli chodzi o decyzje zakupowe, a jedynie czasowe ich zawieszenie i to też tylko w ograniczonym zakresie. 
Widać już jednak, że wojna w Ukrainie odbije się na całej gospodarce, choćby poprzez wzrost cen paliw i materiałów budowlanych. Warunki działania stały się na pewno mniej stabilne i dotyczy to również branży deweloperskiej. Dziś trudno jednak prognozować, jak rozwinie się sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna nawet w najbliższych miesiącach. 

Jeśli chodzi o realizację projektów, to dynamiczne zmiany na rynku stanowią oczywiście wyzwanie. Trzeba zdawać sobie sprawę, że przygotowanie i finalizacja inwestycji mieszkaniowych to długotrwały proces, liczony w latach, nie w miesiącach. Dysponujemy jednak zapleczem pozwalającym na realizację inwestycji również w tak zmiennych warunkach.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential 

Generalni wykonawcy realizujący dla  nas inwestycje nie informują obecnie, aby braki personelu na budowach były znaczne. Inaczej wygląda jednak kwestia dostaw materiałów budowlanych. Tu wiemy, że pojawiają się problemy z terminowością. Nasi wykonawcy starają się jednak na bieżąco rozwiązywać te kwestie. Przez ostatni miesiąc obserwowaliśmy pewne spowolnienie procesu decyzyjnego klientów. Było ono związane nie tylko z wojną w Ukrainie, ale przede wszystkim z czynnikami, takimi jak inflacja czy wzrost stóp procentowych. Dotyczyło to głównie klientów kredytowych w segmencie popularnych. Trzeba jednak podkreślić, że zainteresowanie mieszkaniami jest nadal duże i klienci są chętni, aby inwestować.

Marcin Żurek, dyrektor działu inwestycji w Nickel Development 

Najbardziej widocznym dla konsumenta efektem wojny w Ukrainie jest dalszy wzrost cen nieruchomości związany z kosztem wytworzenia inwestycji. Mam tu na myśli przerwane łańcuchy dostaw z Rosji, Białorusi i objętej działaniami zbrojnymi Ukrainy. Trzeba sobie natomiast zdawać sprawę z tego, że to nie jedyna przyczyna rosnących cen, ale kolejny z czynników, które mają na to wpływ. Jakkolwiek paradoksalnie by to nie brzmiało, wojna zwiększyła popyt na mieszkania. Wprawdzie kupujący na własne potrzeby stali się ostrożniejsi, ale za to inwestorzy widząc rosnący popyt na najem, zwiększyli swoją aktywność. Mogą mieć rację analitycy, którzy twierdzą, że uciekający przed wojną Ukraińcy, ale także Rosjanie i Białorusini, którzy nie godzą się żyć w kraju agresora przyjeżdżają do Polski i zasilają rynek najmu. Do tego grona dołączają Polacy, którzy z powodu trudniejszego dostępu do kredytowania z powodu kolejnych podwyżek stóp procentowych i utraty zdolności kredytowej również wybiorą najem zamiast zakupu. 

Na budowach, które prowadzimy nie ma problemu z opóźnieniami, ponieważ braki kadrowe związane z powrotem do kraju pracowników z Ukrainy udaje nam się na bieżąco uzupełniać. Jeśli chodzi o dostawy materiałów, mamy je zabezpieczone i na chwilę obecną nic nie wskazuje na to, aby miało to wpływ na terminy przewidziane harmonogramami budowy. 

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Wojna w Ukrainie wpłynęła na sprzedaż i decyzje klientów, choć jak często podkreślam, nie jest to jedyny czynnik, który ma wpływ na to, co dzieje się aktualnie na rynku mieszkaniowym. Bez wątpienia trzeba jednak powiązać z nią mocne wstrzymanie decyzji po stronie nabywców w pierwszych dwóch tygodniach od rosyjskiej agresji. Po tym okresie nastąpiło odbicie rynku, ale zainteresowanie klientów nie powróciło do stanu sprzed wojny. Naszym zdaniem nie ma to jednak związku z wojną, tylko kolejnymi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych. 

Według naszych obserwacji wojna wywołała więcej trudności po stronie produkcyjnej. Szacujemy, że między 20 proc. a 30 proc. Ukraińców pracujących na budowach wróciło do ojczyzny walczyć z najeźdźcą. To przekłada się na 10-15 proc. osób łącznie zatrudnionych na budowach. Staramy się na bieżąco uzupełniać te braki, co jest nie lada wyzwaniem i wiemy, że w związku z tymi trudnościami będziemy musieli zmierzyć się z koniecznością wydłużenia terminów zapisanych w początkowych harmonogramach prac. Do tego dochodzą również utrudnienia w dostawcach materiałów budowlanych. Szczególnie mam tu na myśli stal i beton, importowane zarówno z Ukrainy, jak i z Rosji, a także białoruskie drewno. Należy zdawać sobie sprawę z tego, że w połowie marca Unia Europejska wydała zakaz importu rosyjskiej stali, której zaopatrzenie pokrywało 10 proc. potrzeb produkcyjnych w Polsce. Na to wszystko jednak nakłada się zwiększony popyt na mieszkania do wynajęcia. Według danych, które posiadamy, koszty dla najemców podrożały w Poznaniu o 22 proc.,  a w innych miastach nawet więcej, licząc od początku wojny. Należy więc w dalszej kolejności spodziewać się przypływu inwestorów skłonnych kupować z myślą o późniejszym wynajmie. W tym gronie z pewnością znajdą się fundusze inwestycyjne, zarówno z Polski, jak i z zagranicy.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

Wojna w Ukrainie oddziałuje na kondycję polskiego rynku mieszkaniowego w sposób zauważalny. W bardzo krótkim czasie wzrosły ceny surowców na rynkach światowych, głównie ropy, gazu i metali. Pojawił się problem z dostępnością materiałów budowlanych ze wschodu i bardzo wysokie koszty ich transportu. Choć trzeba mieć świadomość tego, że jeszcze przed wybuchem konfliktu ceny materiałów były bardzo niestabilne. Niektóre produkty drożały w krótkim czasie nawet o kilkadziesiąt procent.

Ponadto, w związku z działaniami wojennymi wielu Ukraińców pracujących w Polsce wróciło do ojczyzny, a warto wiedzieć, że stanowią oni około 60 proc. wszystkich pracowników w polskich firmach budowlanych. Szacuje się, że od początku agresji Rosji na Ukrainę polskie budowy opuściło nawet 20–30 proc. ukraińskich pracowników. A to skutkuje znaczącymi brakami personalnymi.

Na decyzje zakupowe klientów wpływa wyraźnie z kolei podwyżka stóp procentowych, której zmiany bezpośrednio przekładają się na wysokość rat kredytów z oprocentowaniem zmiennym, a te stanowią w Polsce około 98 proc. wszystkich kredytów hipotecznych. W efekcie podwyżek miesięczne raty kredytu wzrosły nawet o kilkaset złotych. Ostatnia podwyżka była spektakularna i wyraźnie wyższa niż spodziewał się rynek. Wyższe raty oznaczają niższą zdolność kredytową, co powoduje, że część zainteresowanych zrezygnuje lub odkłada w czasie decyzję o nabyciu mieszkania. Inni wstrzymają się z obawy o to, jak wysoko w przyszłości poszybuje oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ 

Rynek mieszkaniowy odczuł skutki konfliktu toczącego się za naszą wschodnią granicą, zarówno po stronie realizacji budów jak i popytu na nowe mieszkania. Szacuje się, że od początku prowadzenia działań zbrojnych polskie budowy opuściło od 20-30 proc. pracowników pochodzących z Ukrainy, którzy od kilku lat są znaczącą grupą pracowników zatrudnioną w polskim sektorze budowlanym. Obecnie inwestorzy borykają się nie tylko z niedoborem siły roboczej ale również dostaw - duża część chociażby stali wykorzystywana w polskim budownictwie była importowana z ukraińskich hut, które w obecnym czasie nie prowadzą produkcji. Te dwa czynniki mogą powodować wydłużenia terminów realizacji inwestycji, chociaż w TDJ Estate na ten moment wszystkie projekty prowadzone są zgodnie z harmonogramem. 

Kolejną kwestią, której bezpośrednim powodem jest sytuacja na Ukrainie jest niepewność nabywców. Rosnące stopy procentowe, coraz większe trudności w uzyskaniu pozytywnej decyzji dotyczącej przyznania kredytu mieszkaniowego ale również zwyczajna ludzka ostrożność i zachowawczość w bardzo niepewnych czasach negatywnie wpływają na decyzje klientów związane z zakupem nowego „M”, część klientów wstrzymuje się z podjęciem decyzji podobnie jak to miało miejsce na początku wybuchu pierwszej fali pandemii. 

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG S.A.

Konflikt w Ukrainie ma oczywiście wpływ na rynek mieszkaniowy. Wszyscy możemy obserwować duże zainteresowanie wynajmem mieszkań spowodowane w dużej mierze napływem uchodźców do Polski, a co za tym idzie, inwestorzy chętniej podejmują decyzje o zakupie lokalu pod wynajem. 

Jeżeli chodzi o sytuację związaną z budową inwestycji, nie mieliśmy większych problemów z odpływem pracowników ukraińskich. Odnotowaliśmy pojedyncze przypadki wyjazdów, ale częściej był to wyjazd po rodzinę i powrót do pracy po kilku dniach niż rezygnacja z zatrudnienia. Nie spowodowało to opóźnień w realizacji osiedli. Największe opóźnienia dostrzegamy na polu dostaw, z którymi jeszcze przed agresją Rosji na Ukrainę były spore kłopoty. Obecnie ceny materiałów budowalnych szybują w górę z dnia na dzień, trudny do przewidzenia jest ostateczny koszt kupowanego surowca do momentu dostarczenia go na budowę. Na ten moment prowadzimy jednak nasze inwestycje zgodnie z harmonogramami, ponieważ mieliśmy zakontraktowane lub zmagazynowane zapasy z wyprzedzeniem. 
W ciągu pierwszych dwóch tygodni od ataku na Ukrainę rzeczywiście zauważyliśmy spowolnienie rynku, zapytania od klientów pojawiały się sporadycznie. Jednak z czasem ludzie oswoili się z sytuacją i osoby zdecydowane już wcześniej na zakup wracają do poszukiwań lokali.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. Relacji z Klientem w Aria Development

W następstwie wojny zostały zerwane niektóre łańcuchy dostaw materiałów z rynków wschodnich oraz część pracowników wróciła na Ukrainę. Nie ma to jednak wpływu na nasze budowy, które realizowane są zgodnie z harmonogramem. Mieszkania są podstawowym towarem, niezbędnym do ludzkiej egzystencji. Na rynku wciąż brakuje 3 mln mieszkań, więc nie spodziewamy się znacznego spadku popytu. Obecnie proces decyzyjny nabywców jest dłuższy niż kiedyś. Klienci obawiają się pogorszenia sytuacji gospodarczej i politycznej, a banki wydłużyły terminy weryfikacji wniosków kredytowych.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Wojna w Ukrainie mocno wpływa na rynek mieszkaniowy. Obecnej sytuacji towarzyszy niepewność. Rzeczywistość wokół nas jest dynamiczna i nieprzewidywalna. Przekłada się to na osłabienie sprzedaży na rynku pierwotnym, co jest bezpośrednio związane z nagłym przeniesieniem uwagi na sytuację w Ukrainie. Wielu klientów wstrzymuje się z zakupem, aby zobaczyć, co przyniesie przyszłość.  Bardzo duża cześć mieszkań w ostatnim czasie zniknęła z rynku najmu.  Sprzedaż nowych projektów nieco wyhamowała, a budownictwo musi się zmierzyć z gwałtownym odpływem pracowników z Ukrainy. 

Jednocześnie rosnące koszty kredytu oznaczają dla części osób zmniejszenie zdolności kredytowej i ograniczenie dostępu do zewnętrznego finansowania. Poza tym, mieszkania systematycznie drożeją. Mamy do czynienia z kolejnym skokiem cen materiałów budowlanych, który rozpoczął się wraz z wojną w Ukrainie. Po kilku miesiącach nieustannych zwyżek i windowania cen większość materiałów budowlanych jest na poziomie o około 30 proc. wyższym niż w 2020 roku. W lutym br. nastąpiła stabilizacja i gdyby nie wojna ceny rosłyby jedynie w relacji do inflacji. Widzimy jednak oznaki powolnego odbudowywania się popytu. Klienci zdają sobie sprawę, że ceny mieszkań nie spadną, a inwestycja w nieruchomości pozostaje jedną z najlepszych form ochrony kapitału. 

Marcin Michalec, CEO Okam

Wojna w Ukrainie może powstrzymać czasowo niektórych inwestorów indywidualnych oraz instytucjonalnych polskich i zagranicznych od realizacji inwestycji w naszym kraju, w tym od lokowania kapitału w nieruchomości. Może również dojść do wstrzymania lub odłożenia w czasie części planowanych przez inwestorów projektów mieszkaniowych z uwagi choćby na braki lub opóźnienia w dostawie wybranych materiałów budowlanych czy właśnie to, co nazwałbym “niepewnością rynkową”. Podwykonawcy, z którymi współpracujemy, nie sygnalizują w tym momencie znaczących trudności kadrowych czy w kwestii dostępności materiałów budowlanych. Na razie w naszych inwestycjach nie odnotowujemy żadnych opóźnień w postępach prac. 
Sytuacja na świecie jest jednak jak wiadomo dynamiczna i sektor budowlany może już wkrótce zmagać się ze wspomnianymi wyzwaniami, co może naturalnie skutkować opóźnieniami w realizacji inwestycji. W konsekwencji, z jednej strony może zostać oddanych do użytku mniej mieszkań niż było to zakładane na ten czy przyszły rok, z drugiej zaś może przełożyć się to na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a tym samym wpłynąć na cenę końcową metra kwadratowego nowych lokali. 

Jednocześnie na uwadze należy mieć to, że popyt na mieszkania na naszym rynku od dłuższego czasu przewyższał podaż. Widoczne było to przede wszystkim w największych miastach. Dodatkowo popyt w ostatnim czasie został również w pewnym stopniu wyhamowany przez wyższe stopy procentowe czy inflację. Część osób chętnych na zakup własnego M wstrzymywała się z tą decyzją albo miała problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. W perspektywie spodziewamy się dalszego wzrostu zainteresowania lokalami, nie tylko na najem, ale także zakup wśród obywateli Ukrainy, którzy zdecydują się związać z naszym krajem na dłużej. 

DOMPRESS